Nie są odosobnione przypadki, gdy osoba niepełnoletnia staje się właścicielem nieruchomości. Najczęściej dochodzi do tego na skutek spadkobrania, bądź darowizny. Prawo nie zabrania, aby osobie nie mająca pełnej zdolności do czynności prawnych przysługiwało prawo własności. Nie oznacza to jednakże, iż taki właściciel samodzielnie zarządza nieruchomością. Dla bezpieczeństwa obrotu kompetencje w tym zakresie zostały podzielone.
Zwykły zarząd majątkiem dziecka sprawują jego rodzice albo opiekunowie prawni (są to przedstawiciele ustawowi osoby niepełnoletniej), w przypadku spadkobrania funkcję taką może piastować także wykonawca testamentu. Zwykły zarząd jednakże ogranicza się do bieżącego administrowania nieruchomością, dbania o utrzymanie jej stanu, czy też do zawierania typowych umów odnoszących się do danego przedmiotu własności. Poza tym zakresie będzie natomiast sprzedaż nieruchomości, bądź jej obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym, np. hipoteką. Tego typu działania stanowią bowiem istotną ingerencję w majątek osoby niepełnoletniej.
Każda czynność wykraczająca poza zwykły zarząd mieniem dziecka wymaga zatem zgody sądu opiekuńczego. Procedura ta ma chronić interes dziecka i zachować jego majątek w stanie niepogorszonym do czasu osiągnięcia przez nie pełnoletności.
Sądem właściwym do wyrażenia zgody jest sąd opiekuńczy – tym zaś będzie wydział rodzinny i opiekuńczy sądu rejonowego, w którego okręgu zamieszkuje dziecko. Do tego sądu opiekun prawny dziecka powinien złożyć wniosek o wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Wniosek taki stanowi formalne pismo procesowe dlatego powinien zawierać określone elementy. Ich brak przedłuży postępowanie, gdyż sąd wezwie wnioskodawcę do ich uzupełnienia. We wniosku należy zatem podać:
oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby i adresy wszystkich stron,
numer PESEL wnioskodawcy,
dokładne określenie żądania – czyli na co konkretnie oczekujemy zgody sądu,
uzasadnienie wniosku, czyli wskazanie faktów na których opieramy nasze żądanie oraz dowodów, z których te fakty wynikają.
Sąd w toku postępowania badać będzie przede wszystkim, czy dana czynność jest dla małoletniego korzystna. Stąd w twoim wniosku kluczową rolę odgrywać będzie uzasadnienie. Musisz przekonać w nim sąd, że zgoda na sprzedaż nieruchomości jest zasadna.
Najczęściej, jako uzasadnienie, podaje się znaczne koszty utrzymania nieruchomości, których nie pokrywają dochodu z jej najmu, bądź dzierżawy. Dziecko najczęściej nie ma innego majątku, a zatem tego typu koszty obciążałyby całą rodzinę. Uzasadnieniem może być również specjalny status nieruchomości, bądź uciążliwe obowiązki ciążące na jej właścicielu. Może to dotyczyć w szczególności nieruchomości zabytkowych, bądź takich które obciążono służebnościami, bądź innymi prawami osób trzecich. Prostym przykładem ostatniej z sytuacji będzie zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Małoletni nie będzie w stanie wykonywać obowiązków wynikających z tego typu umowy. Na marginesie należy zaznaczyć, że również nabycie nieruchomości przez dziecko wymagać będzie zgody sądu opiekuńczego.
Sąd wydaje zgodę w formie postanowienia. W przypadku oddalenia wniosku opiekunowi dziecka przysługuje możliwość wniesienia apelacji. Po uprawomocnieniu się postanowienia zawierającego zgodę na sprzedaż nieruchomości, można udać się do notariusza. Ten zaś na podstawie postanowienia sądu, które wskazane będzie w treści aktu notarialnego, sporządza umowę sprzedaży. W umowie tej sprzedawcą będzie małoletni reprezentowany przez swojego przedstawiciela ustawowego. Ów ostatni zaś swoje upoważnienie będzie opierał na postanowieniu sądu opiekuńczego.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
