Kontynuując cykl wpisów poświęconych niedozwolonym postanowieniom umownym zamieszczanym w umowach stosowanych przez deweloperów, w dzisiejszym wpisie przedstawię klauzule odnoszące się do dodatkowych zgód nabywców których wyrażenie wymuszane bywa w we ww. umowach.
Przykład takiej klauzuli odnajdziemy w świeżym wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wydanym w dniu 02 marca 2016 roku w sprawie o sygn. akt XVII AmC 1972/14. W orzeczeniu tym za niedozwolone uznano postanowienie, mocą którego kupujący akceptował fakt, iż w budynku – w którym nabywał lokal mieszkalny – prowadzona będzie działalność gospodarcza – w tym np.: salony, butiki, restauracje, kawiarnie, banki, instytucje finansowe, biura, apteki, placówki opieki zdrowotnej, sklepy oraz lokale usługowe oferujące towary spożywcze i konsumpcyjne, w tym napoje alkoholowe itp. – w ramach której prowadzone będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług oraz bieżącym funkcjonowaniem lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne.
Co ważne, deweloper zastrzegł również, że kupujący mocą przedmiotowej umowy wyraża zgodę na immisje (oddziaływanie) związane z prowadzeniem działalności w lokalach użytkowych, wynikające z gospodarczego przeznaczenia poszczególnych lokali. Samo przeznaczenie gospodarcze lokali wynikało będzie natomiast z uzyskanych w tym celu i przewidzianych prawem zezwoleń oraz ewentualnych umów na użytkowanie lokalu.
Obie te klauzule zostały przez sąd zakazane, a następnie wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych prowadzonego przez Prezesa UOKiK pod numerem: 6466. Fakt ten oznacza, że postanowienia o tożsamej treści nie mogą być stosowne. Nadto, w przypadku postanowień podobnych ułatwia to poszkodowanym ich kwestionowanie z powołaniem się na argumentację przedstawioną w przywołanym wyroku. Nie jest to przy tym jedyna tego typu klauzula w rejestrze klauzul niedozwolonych. Podobny wydźwięk sprowadzający się do nie kwestionowania działań dewelopera albo osób trzecich w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości mają również klauzule wpisane pod numerami: 4558, 5325, 6328. Przy czym dwie pierwsze dotyczą zgody na kontynuowanie procesu inwestycyjnego przez dewelopera oraz zrzeczenia się prawa do zgłaszania wszelkich sprzeciwów co do prowadzonej budowy, wznoszonych budynków oraz postępowań administracyjnych.
Z treści wskazanych klauzuli wynika, że kupujący lokal mieszkalny musi jednocześnie zaaprobować fakt, że w budynku, w którym mieści się lokal i jego najbliższej okolicy, prowadzona będzie działalność gospodarcza, a także dalsze inwestycje deweloperskie. Przy czym, konsument musi wyrazić zgodę niezależnie od rodzaju tej przyszłej działalności i owych inwestycji. Tym samym postanowienie to narzuca konsumentowi konieczność akceptacji bliżej nieokreślonej działalności w budynku i jego okolicy, w którym zakupi lokal, w celu wyeliminowania możliwości współdecydowania przez niego w tym zakresie już jako właściciela lokalu.
Tymczasem, pojęcie chronionego przez ustawę „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu, itp. Wyrażenie zaś blankietowej zgody na bliżej nieokreślone działania, jakie mają być podejmowane w jego najbliższej okolicy może negatywnie wpływać na standard jego życia, wypoczynku oraz zdrowie. Tym samym postanowienia takie mogą naruszać interesy kupującego. Powyższe potęgowane jest dodatkową zgodą na dalsze immisje (oddziaływania), co w praktyce oznacza akceptację mogących wystąpić zakłóceń w korzystaniu z własnego lokalu, takich jak nadmierny hałas, wibracje, intensywne zapachy, itp.
Kolejnym argumentem przemawiającym za niedozwolonym charakterem tego typu klauzul jest porównanie jak wyglądałyby prawa i obowiązki konsumenta w sytuacji braku analizowanej klauzuli (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2007 roku, sygn. akt III SK 21/06 oraz z dnia 11 października 2007 roku, sygn. akt III SK 9/07). Jeżeli przepisy ogólne stawiają konsumenta w lepszej sytuacji niż postanowienia proponowanej umowy, to w zasadzie postanowienia te należy uznać za niedozwolone. Odstępstwo od tej zasady możliwe jest tylko, o ile zmiana jest uzasadniona specyfiką wzajemnych świadczeń lub jest kompensowana innymi postanowieniami wzorca. W omawianych przypadkach natomiast kupujący – mocą kwestionowanych klauzul – miał zrezygnować z części swoich uprawnień, co bez wątpienia stawiało go w gorszym położeniu, aniżeli były on, gdyby zapisów takich nie było.
Reasumując, wskazane na wstępie postanowienia mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, jeżeli oczywiście spełniają wszystkie przesłanki abuzywności, o których mowa w przepisach art. 385[1] – 385[3] k.c., czyli brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony; dane postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy zarówno majątkowe, jak również takie, które nie są wprost wyrażone w pieniądzu, a także oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
