W praktyce dość rzadko się zdarza, że wynajmujący korzysta – dla zaspokojenia swoich roszczeń z tytułu zaległego czynszu i opłat – z przysługującego mu ustawowego prawa zastawu na rzeczach najemcy. Najczęściej związane jest to z brakiem pełnej wiedzy na temat tej formy zabezpieczenia. Warto zatem przyjrzeć jej się bliżej, gdyż zaległości czynszowe nadal są jednym z najpoważniejszych ryzyk dla właścicieli nieruchomości decydujących się na ich wynajem.
Pierwszym problemem, z którym może się spotkać wynajmujący, jest dokładne określenie czasowych, kwotowych oraz przedmiotowych ram ustawowego prawa zastawu. Należy zatem pamiętać, że zastaw:
powstaje z mocy prawa z chwilą wymagalności długu najemcy, a zatem do jego powstania ustawa nie wymaga jakiejkolwiek aktywności wynajmującego, decydujący jest moment uchybienia terminowi płatności przez najemcę,
wygasa, gdy rzeczy nim obciążone zostaną z przedmiotu najmu usunięte i to niezależnie od tego, kto je usunie. Jeżeli zatem najemca przeniesie swoje mienie poza wynajmowany lokal, to zastaw wygaśnie. Wynajmujący może się jednak sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W takim przypadku jednakże wynajmujący odpowiada również za przypadkową utratę lub zniszczenie zatrzymanego przedmiotu zastawu, mimo zachowania należytej, a nawet szczególnej staranności,
zabezpiecza wyłącznie roszczenie o zapłatę czynszu oraz świadczeń dodatkowych (np. opłat za media), z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok,
obejmuje on rzeczy należące do najemcy oraz osób z nim zamieszkujących, poza takimi które nie podlegają zajęciu w toku egzekucji sądowej (np. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla dłużnika i będących na jego utrzymaniu członków jego rodziny, a także ubranie niezbędne do pełnienia służby lub wykonywania zawodu).
Zastaw odnosi się zatem, co do zasady, do rzeczy pozostawionych w wynajmowanym lokalu. W przypadku próby ich usunięcia, wynajmujący może przenieść je w inne miejsce, jednakże na własną odpowiedzialność.
Prawo zastawu nie pozwala wynajmującemu na natychmiastowe zaspokojenie się z rzeczy najemcy poprzez ich sprzedaż. Ich sprzedaż nastąpić bowiem może dopiero w toku egzekucji sądowej. Jeżeli zatem wynajmujący chciałby skorzystać ze swojego prawa zastawu, to w pierwszej kolejności powinien pozwać najemcę o zapłatę zaległości czynszowych. Dopiero po uzyskaniu prawomocnego wyroku, który nie zostanie wykonany dobrowolnie prze najemcę, wynajmujący może wystąpić do komornika sądowego z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. W takim przypadku, komornik sądowy może zająć oraz sprzedać rzeczy objęte ustawowym prawem zastawu przysługującym wynajmującemu.
Co ważne, przez cały okres od dnia powstania prawa zastawu, do sprzedaży zabezpieczonych nim przedmiotów, wynajmujący posiadać będzie zajęte ruchomości w sposób legalny, a zatem najemca nie będzie uprawniony do domagania się ich zwrotu. Należy jednak pamiętać o odpowiedzialności wynajmującego za utratę lub uszkodzenie rzeczy. W takim przypadku bowiem negatywne konsekwencje obciążać będą wynajmującego.
Jak wynika z powyższego, ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy obwarowane jest wieloma ograniczeniami, a sposób zaspokojenia się z zajętych przedmiotów nie jest prosty. Niemniej, niekiedy ruchomości te stanowić mogą jedynie, realne mienie, z którego prowadzona może być egzekucja sądowa, najemcy będący dłużnikami najczęściej bowiem nie mają innego istotnego majątku.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
