W ostatnim czasie wielokrotnie zdarza się, iż właściciele nieruchomości lokalowych lub gruntowych są właścicielami w ułamkowych częściach działek drogowych stanowiących dojazd do właściwych nieruchomości (powyższe nie dotyczy wypadków gdy drogi są jest tzw. nieruchomością wspólną i jest częścią nieruchomości gruntowej w której księdze wieczystej wpisany jest lokal mieszkalny).
Sytuacja taka jest niezwykle kłopotliwa dla właścicieli z czego mało który z nich, zdaje sobie sprawę przed kupnem działki. Należy zwrócić uwagę, iż w powyższych przypadkach sposób wykonywania zarządu taką działką odbywa się według przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności. Oznacza to, iż do dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczona według wielkości udziałów.
Na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zaś zgoda wszystkich współwłaścicieli. W tym miejscu istotne należy poruszyć kwestię rozróżnienia czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd.
Czynności zwykłego zarządu wiążą się ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (można by powiedzieć codziennym korzystaniem z rzeczy). Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu są to działania przekraczające zwykły -codzienny sposób korzystania z rzeczy. Wydaje się, iż z czynnościami zwykłego zarządu będziemy mieli do czynienia na przykład w razie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód odniesionych przez osoby trzecie w związku z korzystaniem z drogi (działki drogowej). W opinii autora kolejnym przykładem może być np. zawarcie umowy o oczyszczanie i odśnieżanie drogi bądź też np. wybudowanie chodnika lub lamp oświetleniowych. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu można zdecydowanie zaliczyć zbycie działki drogowej lub oddanie we władanie osobie trzeciej. Kwestią sporną może być zakwalifikowanie budowy drogi na działce drogowej. Wprawdzie wybudowanie drogi na działce drogowej ze względu na cel istnienia takiej działki wydaje się być czynnością zwykłego zarządu, jednakże ze względu na koszt takiej inwestycji w opinii autora należy ją zakwalifikować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Sytuacja opisana powyżej jest niezwykle trudna dla współwłaścicieli działek drogowych, szczególnie w przypadku większych inwestycji, które stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W takim przypadku sprzeciw (lub nawet nieobecność) jednego współwłaściciela mogą znacznie opóźnić lub nawet uniemożliwić prowadzenie inwestycji. W przypadku gdy współwłaścicieli jest kilkudziesięciu zaistnienie powyższej przeszkody wydaje się być pewne.
Jednym remedium na powyższą sytuację wydaje się być zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez podpisanie stosownej umowy przez wszystkich współwłaścicieli i ujawnienie jej treści w księdze wieczystej.
Wprawdzie jak wskazano powyżej do podpisania takiej umowy potrzebna jest akceptacja w formie podpisu notarialnie poświadczonego wszystkich współwłaścicieli, jednakże wydaje się być to łatwiejsze niż pozyskiwanie za każdym razem akceptacji wszystkich dla poszczególnych czynności.
Zmiana sposobu zarządu może polegać np. na wyborze zarządu (spośród współwłaścicieli) oraz określenie większości (np. 80%) jaka jest konieczna do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu (w przeciwieństwie do ustawowego zarządu gdzie potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i ponad połowy na czynności zwykłego zarządu).
