Jedną z form nabycia nieruchomości, w szczególności na rynku wtórnym, jest zamiana. Dokonuje się ona na mocy umowy, która zbliżona jest w swojej istocie do sprzedaży. Podstawową różnicę stanowi fakt, że na jej mocy każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Innymi słowy, umowa zamiany łączy w sobie dwie umowy sprzedaży nieruchomości, w których w miejsce ceny spełniane jest inne świadczenie w postaci przeniesienia własności nieruchomości. Przedmiotem transakcji może być także użytkowanie wieczyste, czy też własnościowe prawo do lokalu, a także wszelkie inne prawa zbywalne.
Duża zbieżność obu umów sprawiła, że nawet ustawodawca nakazuje odpowiednie stosowanie do umowy zamiany przepisów o sprzedaży. W przypadku transakcji mających za przedmiot nieruchomości dotyczy to zwłaszcza instytucji rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy. Rodzaj umowy nie zwalnia zatem nabywców z obowiązku zachowania należytej staranności przy weryfikacji stanu nabywanej nieruchomości, a jej zbywców z przekazania istotnych informacji w tym zakresie.
W umowie zamiany konieczne jest także dokładne opisanie każdej z zamienianych rzeczy oraz wskazanie ich wartości. Ten ostatni wymóg istotny jest ze względów podatkowych, o czym niżej. Umowa zamiany – analogicznie jak sprzedaż, w związku z faktem że przenosi własność nieruchomości, wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Ze względu na fakt, iż pozycja stron umowy zamiany zbliżona jest do sprzedawców, każda ze stron odrębnie powinna rozpoznać przychód z tejże transakcji. W celu ograniczenia manipulacji wartością zamienianych rzeczy ustawodawca postanowił, że przychodem u każdej ze stron umowy jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Innymi słowy, jeżeli Jan Kowalski zamienia swoją nieruchomości z nieruchomością Adama Nowaka, to przychodem Jana Kowalskiego będzie wartość jego nieruchomości przedstawionej do zamiany.
Co ważne, jeżeli wartość nieruchomości określona w umowie znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie takiej wartości. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ww. wartości organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w umowie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi strona zbywająca nieruchomość.
Z uwagi na powyższe, aby zapewnić ekwiwalentną wartość wzajemnych świadczeń, niekiedy należy przewidzieć obowiązek dopłaty w pieniądzu, zamiast sztucznego zaniżania wartości jednej z rzeczy. Dopłata uiszczana jest przez osobę, której rzecz przedstawia wartość rynkową mniejszą od rzeczy otrzymywanej w ramach zamiany.
W dalszej kolejności każda ze stron ustala indywidualnie dochód z transakcji stosując tożsame zasady, jak przy umowie sprzedaży. Od określonego we ww. sposób przychodu odejmuje ona koszty jego uzyskania (np. wartość zakupu albo wytworzenia nieruchomości).
Do umowy zamiany znajdują również zastosowanie zwolnienia podatkowe odnoszące się do sprzedaży nieruchomości. Pierwsze z nich stanowi tzw. ulga mieszkaniowa. W przypadku zamiany lokali mieszkalnych, o ile w zamienionym mieszkaniu każda ze stron będzie zamieszkiwać, zrealizowany zostaje cel mieszkaniowy. W takim przypadku za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się wartość nieruchomości otrzymanej w zamian za własną.
Jeżeli wartość obu lokali jest równa, to podatek nie powstanie. Jeżeli wszakże, wartość dotychczasowego lokalu jest wyższa od wartości lokalu otrzymanego w zamian, to powstała różnica może podlegać opodatkowaniu. Przy tzw. uldze mieszkaniowej zwolnieniu podlega bowiem proporcjonalna część dochodu.
Strony mogą skorzystać również ze zwolnienia w podatku dochodowym przewidzianego dla sprzedaży nieruchomości po upływie pięciu lat liczonych od końca roku, w którym dana nieruchomość została nabyta. W takim przypadku, każda ze stron indywidualnie powinna zweryfikować, czy uprawniona jest do skorzystania z takiego zwolnienia. Może się zatem zdarzyć, że jedna ze stron będzie zwolniona od podatku dochodowego, gdyż zamieniana przez nią nieruchomość została nabyta dawniej niż przed pięciu laty. Druga strona natomiast będzie musiała opodatkować swój dochód albo jego część, gdyż okres ten dla niej jeszcze nie upłynął.
Umowa zamiany najczęściej nie wymaga zewnętrznego finansowania, co nie oznacza, iż wizyta w banku nie będzie konieczna. Jeżeli zamieniane nieruchomości obciążone są hipotekami, należy pamiętać o zawarciu w umowie stosownych klauzul mających na celu wpisanie hipotek na nowe nieruchomości. Konieczne będzie także uzyskanie zgód banków na wykreślenie hipotek z dotychczasowych ksiąg wieczystych.
Decydując się zatem na tę formę zbycia własnej nieruchomości oraz nabycia innej, pamiętać należy, że jest to transakcja co najmniej równie skomplikowana jak umowa sprzedaży, a niekiedy od niej obarczona dodatkowymi trudnościami. Niemniej, pozwala na dokonanie w ramach jednej czynności notarialnej zarówno sprzedaży, jak i zakupu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
