Dla jednych zakup nieruchomości na licytacji komorniczej jawi się, jako czysta okazja. Inni podchodzą do takiej możliwości z rezerwą obawiając się nieprzewidzianych trudności, które nie są wkalkulowane w cenę zakupu. W praktyce atrakcyjność nabywania nieruchomości w ten sposób zależna jest od kilku czynników, którymi są:
czy przystępujemy do pierwszej, czy kolejnej licytacji,
skomplikowana procedura nabycia,
zakres praw obciążających nieruchomość, które pozostaną w mocy.
Atrakcyjność nabywania nieruchomości w toku licytacji wynika z faktu, że na pierwszej z nich cena wywoławcza nieruchomości stanowi ¾ oszacowania jej wartości dokonanego przez komornika. Jeszcze korzystniejsze są warunki kolejnych licytacji, gdzie cena wywoławcza stanowi 2/3 oszacowania. W obu przypadkach ceną finalną będzie najwyższa wartość zaoferowana w toku licytacji publicznej. Niekiedy zatem, nawet niska cena wywoławcza nie gwarantuje okazyjnej ceny nabycia nieruchomości.
Nawet wszakże wygranie licytacji nie oznacza nabycia nieruchomości. Po zakończeniu licytacji sędzia ją prowadzący wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz zwycięskiego licytanta. Niemniej, sędzia może odmówić przybicia, gdy w jego ocenie doszło do uchybienia przepisom prawa w toku licytacji albo uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. Co gorsza, od wydanego postanowienia o przybiciu przysługuje zażalenie. Uzyskanie prawomocnego postanowienia może zatem odwlec się w czasie.
To jednak nie koniec formalności. Dysponując prawomocnym postanowieniem o przybiciu zwycięski licytant powinien wypełnić warunki zapłaty ceny określone w ogłoszeniu o licytacji oraz wystąpić do sądu o przysądzenie własności nieruchomości. Niestety, również i na to postanowienie przysługuje zażalenie. Co ważne, nabywca nieruchomości nie może żądać unieważnienia nabycia ani zmniejszenia ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych.
Jak wynika z powyższego, licytacje komornicze nie są z pewnością dobrym rozwiązaniem dla osób pragnących dokonać szybkiej transakcji. Nadto obarczone są ryzykiem jej niepowodzenia – sąd może bowiem wydać postanowienia niekorzystne dla licytanta, a także zmienić postanowienia na skutek zażalenia.
Oczywiście w wielu przypadkach ww. postanowienia nie są skarżone, a oczekiwanie na prawomocne przysądzenie własności może zamknąć się w okresie nieznacznie dłuższym od miesiąca. Jednakże także i wtedy należy pamiętać, że choć generalną zasadą jest wygaśnięcie obciążeń ciążących na nieruchomości, to zasada ta ma liczne wyjątki. Na zakupionej nieruchomości ciążyć mogą zatem następujące prawa i roszczenia osób trzecich:
służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia,
służebność przesyłu,
ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia,
na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej,
nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, jednakże gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.
Niekiedy, prócz osób zajmujących daną nieruchomość na podstawie umowy najmu albo dzierżawy, może pojawić się problem z osobami zajmującymi ją bez tytułu prawnego. Może to być były właściciel, bądź osoby trzecie, które wykorzystując fakt zajęcia nieruchomości przez komornika sądowego wprowadziły się nielegalnie.
Oczywiście osoby takie mogą podlegać eksmisji. Niemniej, naraża to nabywcę na dodatkowe koszty oraz zwiększa czas oczekiwania na przejęcie nieruchomości w posiadanie. Pamiętać także należy o sezonowych ograniczeniach w eksmisji oraz konieczności zapewnienia eksmitowanym lokalu socjalnego przez gminę. Nadto, pewne kategorie osób wyłączone są spod eksmisji (np. kobiety w ciąży, małoletni niepełnosprawni, obłożnie chorzy).
Reasumując, decyzja o zamiarze nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej powinna zostać poprzedzona bardzo dokładnym zapoznaniem się z obowiązującą w tym zakresie procedurą, a także stanem prawnym nieruchomości. W odniesieniu do tego ostatniego należy pamiętać, że niektóre roszczenia mogą być zgłaszane nawet na trzy dni przed terminem licytacji. Konieczne jest zatem dokonanie stosownej weryfikacji także pod tym kątem.
Jeżeli jednak zostanie dochowana należyta staranność we wskazanych powyżej kwestiach, to nabywca ma szansę na uzyskanie własności nieruchomości po cenie niższej od rynkowej.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
