Zamierzasz wynająć mieszkanie turystom? Nie wiesz od tego rozpocząć? Chcesz odpowiednio zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami? A może interesują cię kwestie podatkowe? Na te i wiele innych pytań odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.
Zacznijmy od tego, że najem krótkoterminowy mieszkania turystom może być postrzegany dwojako. Po pierwsze, zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, jako zarobkowa działalność usługowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym nakładać na wynajmującego liczne obowiązki związane z ewidencjonowaniem np. przychodów i kosztów, sprzedaży vat, wyposażenia i środków trwałych, odprowadzeniem podatków czy deklaracji i składek do ZUS. Z drugiej strony wynajem krótkoterminowy, gdy ma charakter sporadyczny i niezorganizowany, może nie być traktowany jako działalność gospodarcza. Dla przykładu większą część roku nieruchomość może nie być wynajmowana lub najmowana długoterminowo.
W pierwszej kolejności zatem powinieneś zastanowić się, czy najem stanie się twoim stałym źródłem utrzymania, czy raczej formą dodatkowego zarobku w czasie sezonu turystycznego? W pierwszym przypadku staniesz się przedsiębiorcą. W praktyce oznacza, to że:
jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej, powinieneś ją w najbliższym czasie zarejestrować, a w prowadzonej zaktualizować wpis o dodatkowy przedmiot działalności gospodarczej. Prowadzenie działalności wiąże się z koniecznością odprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. Pamiętaj jednak, że nie ma obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej, gdy twój miesięcznych przychód z najmu nie będzie przekraczał 1.100 zł w żadnym z miesięcy roku. Po przekroczeniu tej kwoty, przez pierwsze 6 miesięcy nie opłacasz składek ZUS, a przez okres kolejnych 24 miesięcy będziesz korzystać z preferencyjnej stawki ZUS (tzw. mały ZUS). Dopiero po upływie tego okresu będziesz opłacał „pełen ZUS”,
na gruncie podatku od towarów i usług będziesz wykonywał czynności opodatkowane, jednakże dopóki przychód z najmu nie przekroczy w danym roku kwoty 200.000 zł, nie musisz rejestrować się jako podatnik VAT czynny. Dzięki temu nie wystawiasz faktur i nie doliczasz kwoty podatku do twojego wynagrodzenia za najem,
podatek dochodowy możesz opłacać, bądź „na zasadach ogólnych”, czyli skalą podatkową (17% i 32% dochodu) albo korzystając z ryczałtu ewidencjonowanego. W tym ostatnim przypadku opłacasz podatek stawką 8,5% albo 12% jednak od przychodu. Przedsiębiorcy mogą wybrać jeszcze podatek liniowy, który wynosi 19% dochodu. Jeżeli decydujesz się na ryczałt ewidencjonowany, musisz zgłosić ten fakt do właściwego dla ciebie naczelnika urzędu skarbowego.
Jeżeli natomiast najem turystom będzie miał charakter okazjonalny, nie będziesz musiał rejestrować działalności gospodarczej. Na gruncie podatku od towarów i usług również możesz skorzystać ze ww. zwolnienia podatkowego. Opłacanie podatku dochodowego możliwe jest skalą podatkową albo ryczałtem.
Po ustaleniu kwestii formalnych i podatkowych, przygotuj umowę najmu. Przemyśl jej konstrukcję oraz szczegółowo opisz przedmiot najmu, czas jej trwania oraz prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Warto zastanowić się w szczególności nad następującymi kwestiami:
określenie sposobu płatności czynszu – ustawa przewiduje w tym zakresie dwie możliwości, czynsz płatny z dołu, czyli po zakończeniu najmu albo czynsz płatny z góry, a zatem na początku trwania okresu najmu. W umowach z turystami bezpieczniejszy jest oczywiście model drugi, tym bardziej jeżeli najem trwać ma kilka-kilkanaście dni,
zabezpieczenie – warto zadbać także o depozyt w postaci kaucji na pokrycie ewentualnych szkód. W przypadku luksusowego, drogiego wyposażenia zdarza się, że wynajmujący wymaga zgody na obciążenie karty kredytowej najemcy kwotą odszkodowania. W tym celu podawane są w umowie dane do tego niezbędne,
określenie obowiązków najemcy – prócz standardowych warto zadbać o przesądzenie w umowie, czy najemca uprawniony jest do wprowadzania do lokalu zwierząt, czy też palenia w nim wyrobów tytoniowych – naruszenie precyzyjnie określonych obowiązków i zakazów może być podstawą do rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym, o ile w umowie zostanie zamieszczony stosowny zapis,
dysponowanie lokalem – w umowie powinny znaleźć się również zapisy wyłączające prawo najemcy do udostępniania lokalu innym osobom na jakiejkolwiek podstawie prawnej,
ograniczenie odpowiedzialności właściciela – warto zadbać również o ograniczenie własnej odpowiedzialności odszkodowawczej względem najemców, w szczególności za szkody spowodowane czynnikami niezależnymi (np. przerwa w dostawie mediów). Nie można jednakże wyłączyć odpowiedzialności za szkody wyrządzone umyślnie.
Pamiętaj równie, że dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega, przysługuje tobie ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy oraz członków jego rodziny wniesionych do wynajmowanego lokalu. Zastaw wygasa, gdy rzeczy te zostaną wyniesione z lokalu. Właściciel może rzeczy te uprzednio zatrzymać aż do czasu zapłacenia lub zabezpieczenia zaległych płatności. Należy przy tym pamiętać, że właściciel odbierający rzecz ruchomą najemcy musi pozostawić ją w wynajmowanym lokalu. Usunięcie jej z niego spowoduje bowiem wygaśnięcie prawa zastawu.
Na zakończenie należy wskazać, że od 2020 roku trwają w Ministerstwie Rozwoju prace, które mają uporządkować kwestie najmu krótkoterminowego, a także doprowadzić do stworzenia centralnej bazy lokali na wynajem krótkoterminowy. Z kolei z ostatnich wypowiedzi przedstawicieli Ministerstwa Finansów wynika, że ustawodawca zamierza ograniczyć możliwość zaliczania do kosztów uzyskania przychodów wynajmującego, wydatków poczynionych przez niego na zakup i remonty wynajmowanych lokali. Czy i jakie zmiany zostaną wprowadzone, nie zostało jednak przesądzone.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
