Zastanawiasz się, czy w domu jednorodzinnym można wyodrębnić samodzielne mieszkanie? A może chcesz podzielić większy lokal na kilka mniejszych? Jak tego dokonać, dowiesz się z naszego materiału.
Podział nieruchomości budynkowej, bądź lokalowej można podzielić na dwie zasadnicze fazy. Pierwszą, która odnosi się do faktycznej przebudowy mającej na celu wyodrębnienie oraz stworzenie odrębności poszczególnych lokali. Drugiej polegającej na uzyskaniu przez poszczególne części budynku lub mieszkania statusu samodzielnych lokali mieszkalnych.
I. Faza budowlana
Ten etap powinieneś rozpocząć od opracowania projektu architektonicznego. Jest to niezwykle ważne, bowiem każdy z powstałych w wyniku przebudowy lokali, powinien spełniać warunki uznania go za samodzielny. Jest to o tyle ważne, iż tylko lokale samodzielne mogą stanowić odrębne nieruchomości. Dzięki temu będziesz mógł je sprzedać.
Przypomnijmy, że lokal samodzielny, to taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku oraz składa się z izby (pokoju) lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (np. łazienka, kuchnia) służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Może również istnieć samodzielny lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne.
Wracając zaś do omawianej procedury. Posiadając projekt architektoniczny, który pozwala na spełnienie warunków samodzielności poszczególnym częścią dotychczasowej nieruchomości, należy wystąpić o wydanie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę, bądź zgłosić roboty budowlane – w zależności od zakresu planowanej przebudowy. Dokonawszy przedmiotowych formalności możesz przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Ich zakończenie nie oznaczać wszakże będzie końca omawianej procedury, a jedynie przejście do drugiej jej fazy.
II. Faza formalna
Nawet faktyczne wyodrębnienie nowych mieszkań nie przesądza o ich statusie prawnym. Dlatego też, po zakończeniu robót budowlanych, konieczne jest zadbanie o dodatkowe formalności. W pierwszej kolejności powinieneś zatem wystąpić do starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) z wnioskiem o wydanie zaświadczenia stwierdzającego samodzielność danego lokalu mieszkalnego. Konieczne będzie także założenie kartoteki lokalu i ujawnienie go w ewidencji gruntów i budynków. Przy okazji ostatniej z czynności, nowym lokalom zostaną przydzielone numery pozwalające na określenie ich adresu.
Ostatnią czynnością jest ustanowienie odrębnej własności nowopowstałych samodzielnych lokali mieszkalnych, bądź użytkowych. Czynność ta wymaga formy aktu notarialnego. Co ważne, lokale możesz wyodrębnić dla siebie – czyli pozostaniesz ich właścicielem, bądź dla osoby trzeciej. W tym ostatnim przypadku wyodrębnienie połączone będzie z oświadczeniem o przeniesieniu własności.
Całą procedurę kończy założenie ksiąg wieczystych dla nowych lokali oraz dokonanie stosownych zmian w treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której je wyodrębniono. Nie musisz jednakże składać odrębnych wniosków do sądu wieczystoksięgowego. Stosowne wnioski zawarte bowiem będą w akcie notarialnym, a ich zgłoszeniem zajmie się notariusz. Odrębna własność nowych lokali powstanie z chwilą ujawnienia ich w księgach wieczystych. Z tą chwilą podlegać one będą normalnemu obrotowi. Pomiędzy momentem złożenia notarialnego oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności a ujawnieniem jej w księgach wieczystych możesz natomiast przenieść tzw. ekspektatywę prawa własności.
Podział domu lub mieszkania na mniejsze lokale jest zatem możliwy, chociaż nie jest to procedura prosta. W szczególności należy zwrócić uwagę na właściwe opracowanie projektu architektonicznego. Ewentualne niedopatrzenia, bądź błędy na tym etapie mogą bowiem znacznie utrudnić uzyskanie przez nowe lokale samodzielności.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
