Osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą mogą zakupić nieruchomość bądź do swojego majątku prywatnego, bądź też jako przedsiębiorcy. W tym drugim przypadku pozwala to na dokonywanie odpisów amortyzacyjnych budynków będących środkami trwałymi, co zmniejsza dochód do opodatkowania. Ponadto, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nabywca będący podatnikiem tego podatku może odliczyć VAT wynikający z faktury sprzedażowej. Korzyści na etapie zakupu nieruchomości wiążą się jednak z utrudnieniami w przypadku zamiaru przeksięgowania nieruchomości do majątku prywatnego.
Przed omówieniem tych zasad warto podkreślić, że czynność taka, tj. wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych nie jest sprzedażą i nie wymaga jakiejkolwiek umowy. Dokonuje się ją na podstawie oświadczenia właściciela oraz odpowiednich zapisów księgowych. Właścicielem nieruchomości jest ciągle ta sama osoba, nieruchomość przestaje być jedynie częścią przedsiębiorstwa danej osoby fizycznej. Nie jest natomiast konieczne dokonywanie żadnych zmian w księdze wieczystej nieruchomości.
Podatek dochodowy
Przedmiotowe „przeniesienie” nieruchomości z majątku przedsiębiorstwa do majątku prywatnego jest neutralne podatkowo. Niemniej, właściciel musi się liczyć z innymi zasadami rozliczania dochodu ze sprzedaży takiej nieruchomości. Mianowicie, jeżeli sprzedaż nastąpiłaby w okresie kolejnych sześciu lat, to powstały z tego tytułu dochód należy rozliczyć, jak sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.
Powyższe oznacza, że właściciel będzie mógł skorzystać ze zwolnienia podatkowego dla dochodu ze sprzedaży nieruchomości tylko w ograniczonym zakresie. Przypomnijmy, że dochód taki jest zwolniony od podatku, gdy sprzedaż następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.
Przedsiębiorca jednoosobowy może skorzystać ze ww. zwolnienia tylko, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny, jego części lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, grunt lub udział w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub udział w takim prawie oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.
Przez ww. okres sześciu lat dochód ze sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane powyżej, opodatkowany będzie jak dochód z działalności gospodarczej (skala podatkowa albo podatek liniowy).
Podatek od towarów i usług
Jeżeli przedsiębiorcy przysługiwało prawo do odliczenia całości albo części tego podatku przy zakupie nieruchomości, jej sprzedaż również będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, także po wycofaniu nieruchomości z przedsiębiorstwa.
Jeżeli zaś przy zakupie nieruchomości przedsiębiorca korzystał ze zwolnienia w podatku od towarów i usług, sprzedając ją może być zobowiązany do skorygowania podatku odliczonego. Dotyczy to przypadków, gdy nieruchomość nabył on mniej niż 10 lat przed jej sprzedażą. W takim wypadku za każdy pozostały – do pełnych 10 lat – rok, sprzedawca koryguje podatek odliczony o 1/10. Przykładowo, sprzedaż po 6 latach wiązać się będzie z obowiązkiem korekty w wysokości 4/10 podatku odliczonego. Korekta pociąga za sobą konieczność zwrotu skorygowanej kwoty.
Gdy natomiast przedsiębiorca przy zakupie nieruchomości nie odliczył podatku od towarów i usług, sprzedając ją nie będzie musiał doliczać do ceny tegoż podatku. Niemniej dotyczy to tylko samej nieruchomości.
Jeżeli bowiem na nieruchomość poczyniono nakłady (ulepszenia) o wartości co najmniej 30% jej wartości i dodatkowo przedsiębiorca rozliczył VAT z faktur zakupowych, to sprzedaż tychże ulepszeń będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeśli zaś w tym zakresie przedsiębiorca korzystał ze zwolnienia w tym podatku, to sprzedając następnie nakłady musi zastosować ww. mechanizm korekty podatku odliczonego. Z tym że okresem korekty jest 5 lat.
Jak wynika z powyższego, sprzedaż nieruchomości wycofanej uprzednio z ewidencji środków trwałych może nastręczać problemów z prawidłowym rozliczeniem podatków należnych od takiej transakcji.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
