Bardzo często zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości napotyka na różnego typu przeszkody. Mogą to być uwarunkowania natury faktycznej, np. konieczność dokończenia inwestycji, zapewnienia dostępu do drogi publicznej, doprowadzenia określonych mediów, itp. Nie są również rzadkie przypadki, gdy transakcję blokują przeszkody prawne. Będą nimi m.in. oczekiwanie na założenie księgi wieczystej na nieruchomości, potrzeba uzyskania statusu samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przedmiot transakcji, czy też wygaszenie ciążących na nieruchomości obciążeń. Wielu nabywców boryka się także z przeszkodami natury finansowej, w szczególności zaś z koniecznością oczekiwania na pozytywną decyzję kredytową.
Te oraz wiele innych czynników może sprawić, że nawet porozumienie się stron transakcji co do głównych jej elementów, w tym ceny, nie pozwoli na szybkie przeniesienie własności nieruchomości. Możnaby powiedzieć, iż sytuację tą można w prosty sposób rozwiązać wprowadzając odpowiednie warunki do umowy sprzedaży. Niestety, nie jest to możliwe. Wynika to z faktu, że ustawodawca wprost zakazuje zawierania umów przenoszących własność nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.
Na szczęście ww. zakaz nie obejmuje umów przedwstępnych. Tym samym możliwe jest zawarcie warunkowej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Konstrukcje takie stosunkowo często spotykane są na rynku nieruchomości. Niemniej, przed zdecydowaniem się na jej zastosowanie, warto zwrócić uwagę na kilka niuansów, których przeoczenie może być kosztowne.
Przede wszystkim, ziszczenie się zastrzeżonego warunku, np. uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej, bądź utworzenie księgi wieczystej dla sprzedawanej nieruchomości, nie spowoduje automatycznego przeniesienia własności przedmiotu umowy. Od spełnienia się warunku uzależniona jest bowiem ważność umowy przedwstępnej. Przywołane powyżej zastrzeżenia mają bowiem postać warunków zawieszających. Oznacza to, że dopiero zaistnienie danej sytuacji powoduje niejako aktywowanie się umowy przedwstępnej. Do tego czasu pozostaje ona w swoistym uśpieniu. Jeżeli zatem ziści się warunek, to strony stają się związane umową przedwstępną, już bezwarunkowo. Dopiero kolejnym krokiem będzie zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości.
Przypomnijmy zatem, że umowa przedwstępna powinna określać główne świadczenia stron, w tym cenę sprzedaży. Bardzo często jej elementem jest również termin, w którym umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta. Od momentu ziszczenia się warunku możliwe jest zatem dochodzenie roszczeń o wykonanie umowy przedwstępnej,
Sama konstrukcja warunku także nie powinna umknąć naszemu zainteresowaniu. Przede wszystkim warunek powinien być sformułowany w sposób możliwie jednoznaczny. Wszelkie niejasności utrudnią pociągnięcie drugiej strony do odpowiedzialności. Pamiętajmy też, że warunkiem jest zdarzenie przyszłe, lecz niepewne. Musi zatem istnieć prawdopodobieństwo jego ziszczenia się.
Tu pojawia się wszakże kolejna rzecz warta uwagi – forma umowy. Może nam się wydawać, że zawarcie umowy przedwstępnej i to jeszcze warunkowej nie wymaga szczególnej formy. Fakt, ważna będzie nawet umowa pisemna. Niemniej, aby dochodzić sądowego wykonania umowy przedwstępnej, musi ona odpowiadać formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, jest to forma aktu notarialnego. Umowa zawarta z pominięciem notariusza będzie co prawda ważna, jednakże pozwoli na domaganie się od nielojalnego kontrahenta tylko niewielkiego odszkodowania mającego pokryć koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej.
Warunkowa umowa przedwstępna będzie przydatna w każdej sytuacji, gdy niezbędne jest uzależnienie transakcji od ziszczenia się dodatkowych warunków. Niemniej, zawierając taką umowę powinniśmy zadbać o jej właściwą konstrukcję oraz formę.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
