We wrześniu 2017 roku światło dzienne ujrzał projekt tzw. ustawy inwestycyjnej, której podstawowym zadaniem jest uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego. Projekt jest obecnie na etapie opiniowania przez poszczególne komitety Rady Ministrów. Istnieje przy tym duże prawdopodobieństwo, że przedmiotowa ustawa wejdzie w życie w drugiej połowie 2018 roku. Czy warto na nią czekać? Z pewnością, gdyż wprowadza wiele zmian w prawie budowlanym, ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz innych aktach prawnych związanych ze wspomnianym na wstępie procesem inwestycyjno-budowlanym.
W niniejszym artykule skupię się jednej z ciekawszych kwestii mającej doczekać się daleko idących zmian, mianowicie nowym propozycjom na uregulowanie warunków zabudowy. Przypomnę, że decyzję o warunkach zabudowy należy uzyskać przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, bądź przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego, jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Na wstępie wskazać należy na kilka zmian odnoszących się do zakresu oraz przebiegu samego postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Planowana nowelizacja ogranicza bowiem konieczność występowania o wydanie takiej decyzji w przypadkach zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, tylko do enumeratywnie wskazanych przypadków. Nowela przewiduje również okres po, którym ww. decyzja wygasać będzie z mocy prawa – wynosić on ma 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Niemniej, przewiduje się, że jeżeli w dniu wszczęcia postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę decyzja ta obowiązywała, jej wygaśnięcie w toku tego postępowania nie będzie stanowi
przeszkody do wydania pozwolenia na budowę.
Co więcej, decyzja o warunkach zabudowy ma umożliwiać późniejszą rozbudowę istniejących budynków, a także budowę budynków pomocniczych i innych urządzeń na nieruchomości zabudowanej, jak również późniejszą zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości. Z drugiej wszakże strony nowela przewiduje, że za samowolne dokonanie takowej zmiany wymierzana będzie administracyjna kara pieniężna w wysokości od 50 do 500 zł za każdy metr kwadratowy powierzchni terenu objętego zmianą sposobu zagospodarowania.
Ustawa inwestycyjna przewiduje również wprowadzenie wprost do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulacji odnoszącej się do wyznaczania obszaru analizowanego, czyli terenu który analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Dotychczas przepisy w tym zakresie znajdowały się w odrębnym rozporządzeniu. Co ciekawe, zmianie ulega także zakres analizy. Pod uwagę będą bowiem brane także, takie elementy jak: kolorystyka elewacji oraz dachów, czy też wymogi wynikające z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych elewacji.
Przechodząc zaś do samych warunków zabudowy, to w poniższej tabeli zestawione zostały warunki obecnie brane pod uwagę, z projektowanymi przez nową ustawę.
Warunki dotychczasowe | Warunki nowe |
co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu | działka budowlana posiada wspólną, nie krótszą niż 4 m, granicę z co najmniej jedną działką zabudowaną budynkiem innym niż budynek pomocniczy, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej bezpośrednio albo przez drogę wewnętrzną |
funkcja zabudowy i zagospodarowania działki budowlanej jest zgodna z dominującą funkcją zabudowy i zagospodarowania terenów znajdujących się na obszarze analizowanym albo służy obsłudze funkcji dominującej | |
w minimum trzy boki działki budowlanej, w tym front tej działki można wpisać okrąg o średnicy 16 metrów | |
teren ma dostęp do drogi publicznej | działka budowlana ma dostęp do istniejącej drogi publicznej |
istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (z uwzględnieniem innych postanowień ustawy) | działka budowlana ma dostęp do istniejącego uzbrojenia terenu, przy czym w zakresie odprowadzania ścieków niezapewnienie dostępu do sieci kanalizacyjnej jest niedopuszczalne w przypadku:
|
eren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc | działka budowlana nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęta zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc, a inwestycja będąca przedmiotem wniosku jest zgodna z przeznaczeniem, dla którego uzyskano zgodę |
wniosek o ustalenie warunków zabudowy nie dotyczy w całości lub w części terenu, co do którego została wydana:
– chyba, że z warunków realizacji inwestycji określonych w tych decyzjach wynika, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w zakresie niesprzecznym. |
Jak wynika z powyższego zestawienia, warunki zabudowy zostały określone w sposób o wiele bardziej precyzyjny, jak dotychczas. Dodano również dalsze, niewystępujące dotychczas w ustawie, kryteria oceny.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
