Najem okazjonalny wprowadzony został do polskiego porządku prawnego w styczniu 2010 roku w drodze nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Celem tej instytucji jest zapewnienie większej ochrony osobom wynajmującym lokale mieszkalne. W wyniku bowiem wprowadzonych ograniczeń w zakresie eksmisji, właściciel nieruchomości nie mógł niekiedy przez wiele miesięcy opróżnić zajmowanego przez byłych najemców lokalu. Działo się to czy to z uwagi na zakaz eksmisji w okresie zimowym, czy też konieczność dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego. Ostatnia z procedur ciągnęła się zaś przeważnie miesiącami
Problem ten rozwiązać miał właśnie najem okazjonalny, a to z uwagi na fakt że do umowy tworzącej ten stosunek prawny załączyć należy m.in.:
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela;
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Dokumenty te pozwalać mają na przyspieszone – bez konieczności wszczynania postępowania sądowego o eksmisję – opróżnienie lokalu przez komornika w drodze przeniesienia mienia byłego najemy do wskazanego przez niego lokalu. Dzięki temu nie jest konieczne oczekiwanie na przyznanie lokalu socjalnego przez gminę. Dobrowolne poddanie się egzekucji natomiast skraca procedurę sądową. Wynajmujący musi jedynie dopełnić procedury przewidzianej w ustawie (doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które powinno zawierać elementy wskazane w ustawie), a gdy najemca dobrowolnie nie opuści lokalu wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny. Postępowanie to jest znacznie szybsze i tańsze od normalnego procesu. Przede wszystkim zaś sąd ogranicza się do zweryfikowania kroków podjętych przez wynajmującego, bez merytorycznej oceny samej sprawy. Dysponując aktem notarialnym zaopatrzonym w klauzulę wykonalności wynajmujący udaje się do komornika, który przystępuje do właściwych czynności egzekucyjnych (eksmisji).
Przedstawiona powyżej procedura bez wątpienia ułatwia odzyskanie lokalu przez wynajmującego. Jednakże sama ustawa zawiera też kilka rozwiązań, które mogą ograniczać, a nawet wyłączać możliwość skorzystania z jej dobrodziejstw. Z najmu okazjonalnego korzystać mogą właściciele zarówno prowadzący działalność gospodarczą, jak również tacy którzy jej nie prowadzą. Niemniej, w tym drugim wypadku właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali ma obowiązek zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Co ważne, w przypadku niedopełnienia tego obowiązku nie stosuje się przepisów ułatwiających eksmisję w oparciu o oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego. Jest to drakońska wręcz sankcja, bo łatwo uchybić temu obowiązkowi.
Inna pułapka dotyczy samego oświadczenia najemcy. Mianowicie, nie jest ono częścią samej umowy najmu okazjonalnego, która wymaga dla swojej ważności formy pisemnej. Oświadczenie zaś składane jest w formie aktu notarialnego i stanowi jeden z załączników do umowy. Ze względu na to rozróżnienie ustawodawca wprowadził obowiązek najemcy, aby w sytuacji gdy adres wskazany w oświadczeniu zdezaktualizuje się, przedstawił wynajmującemu w ciągu 21 dni nowy adres wraz z aktualnym oświadczeniem w formie aktu notarialnego. Jeżeli najemca tego nie uczyni, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jedynie siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Jednakże w takim wypadku właściciel nie dysponuje oświadczeniem umożliwiającym mu przyspieszoną eksmisję – dotychczasowe jest nieaktualne (najemca utracił możliwość zamieszkania we wskazanym przez niego lokalu), nowego zaś brak. W takim wypadku eksmisja możliwa jest tylko do lokalu wskazanego przez gminę, bądź wynajmującego – pod warunkiem że spełniać on będzie wymogi określone we ww. ustawie dla tymczasowych pomieszczeń.
Co więcej akt notarialny dostarczony przez najemcę odnosi się tylko do osób w nim wymienionych, jeżeli zatem wraz z nim zamieszkują inne osoby (np. członkowie jego rodziny), które to nie zostały wymienione w tym akcie notarialnym. To względem nich zastosowanie znajdą ogólne zasady, a zatem nie będzie możliwe dokonanie ich przyspieszonej eksmisji.
Z tego, krótkiego zestawienia wynika, że choć najem okazjonalny ma niewątpliwe zalety, należy zachować szczególną uwagę decydując się na ten rodzaj umowy. Dotyczy to zarówno konieczności powiadomienia naczelnika urzędu skarbowego, wskazania w treści aktu notarialnego wszystkich osób zamieszkujących w lokalu, a także dbania o aktualność załączników dostarczonych przez najemcę.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
