Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi do nieruchomości (np. użytkowaniem, służebnością, hipoteką, itp.). Ów pośredni charakter wynika z tego, że z jednej strony prawa i obowiązki użytkownika wieczystego są zbliżone do praw i obowiązków właściciela nieruchomości, a jeżeli na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wzniesione zostaną obiekty budowlane użytkownik wieczysty staje się ich właścicielem. Z drugiej wszakże strony, granice tych praw i obowiązków kształtują przepisy Kodeksu cywilnego (zob. art. 232-243) i ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob. art. 29-33, art. 71-81) oraz umowa o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Z regulacji tych wynika, że swoboda korzystania i rozporządzania nieruchomością przez użytkownika wieczystego ograniczona jest w trzech płaszczyznach:
czasowej – użytkowanie wieczyste ustanawia się co do zasady na okres 99 lat (rzadziej 40 lat), niemniej odmowa jego przedłużenia na dalsze okresy jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Jednakże przedłużenie nie następuje automatycznie i wymagany jest wniosek złożony przez użytkownika wieczystego, bądź wszystkich współużytkowników wieczystych,
celowościowej – umowa określa cel, na jaki dana nieruchomość ma zostać przeznaczona, a także obowiązki użytkownika z tym związane, ich naruszenie może doprowadzić do rozwiązania umowy przez sąd (właściciel nie może samodzielnie rozwiązać umowy i jeśli chce to zrobić musi wystąpić z powództwem do sądu powszechnego, który dopiero po przeprowadzeniu postępowania orzeka czy umowę rozwiązuje, czy też oddala powództwo właściciela – w tym drugim wypadku umowa trwa nadal),
finansowej – użytkownik wieczysty uiszcza pierwszą opłatę (w wysokości 15% do 25% ceny nieruchomości), a także opłaty roczne (ich wysokość uzależniona jest od celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynoszą one od 0,3% do 3% ceny. Przykładowo, za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe pobierana jest opłata roczna w wysokości 1% ceny, zaś oddane na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej 3% ceny). Nie częściej niż na trzy lata opłaty roczne mogą być aktualizowane.
O ile dwa pierwsze ograniczenia są w praktyce nieodczuwalne dla nabywcy użytkowania wieczystego, tudzież nabywcy lokalu mieszkalnego położonego w budynku posadowionym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (w takim wypadku nieruchomość lokalowa jest własnością nabywcy, który dodatkowo staje się współużytkownikiem wieczystym gruntu, na którym stoi dany budynek), to kwestia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego może okazać się kłopotliwa.
Ostatni temat był żywy w Gdańsku w poprzednich latach, gdy dokonywano aktualizacji opłat rocznych dla znacznej części nieruchomości gminnych i państwowych (Skarbu Państwa). W okresie 2014-2015 wydano kilkanaście tysięcy decyzji aktualizujących tą opłatę – rzecz jasna w górę (możliwość obniżenia opłaty rocznej dopuszczalna jest tylko w odniesieniu do gruntów oddanych na cele mieszkaniowe i to po upływie 5 lat od przekazania nieruchomości w użytkowanie; w pozostałych przypadkach, jeżeli operat wykaże spadek wartości nieruchomości opłaty nie aktualizuje się). Dla tej części osób, których opłaty nie były aktualizowane przez wiele lat, wysokość nowych opłat była wielokrotnie wyższa od dotychczasowej. Od wysokości opłaty rocznej użytkownik może się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a od jego orzeczenia wnieść sprzeciw powodujący przekazanie sprawy sądowi powszechnemu. Niemniej należy pamiętać, że opłata ustalana jest, jako procent od rynkowej wartości nieruchomości gruntowej wycenianej w oparciu o operat szacunkowy – szanse zmniejszenia opłaty w toku tych postępowań nie są zatem znaczne.
Użytkowanie wieczyste pozwala na pozyskanie nieruchomości za kwotę 15%-25% jej wartości, co może okazać się korzystne zwłaszcza dla deweloperów, którzy są w stanie zaoferować dzięki temu tańsze mieszkania. Konieczność uiszczania opłat rocznych przez nabywców lokali powinna być wkalkulowana w wydatki związane z ich utrzymaniem. Należy w szczególności sprawdzić kiedy stawka opłat była ostatni raz aktualizowana, jeżeli bowiem miało to miejsce później niż w okresie ostatnich trzech lat, spodziewać należy się jej podwyższenia. Obecnie zaś wzrost cen nieruchomości został zahamowany, zatem w kolejnych latach ewentualne podwyżki nie będą już tak znaczne, jak w latach poprzednich.
Należy również dodać, że użytkownicy wieczyści mogą przekształcić swoje prawo w pełne prawo własności nabywając dany grunt z bonifikatą (w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa wynosi ona 90% ceny, zaś w przypadku nieruchomości gminnych nawet 95% ceny gruntu). Będzie to co prawda dodatkowy wydatek, niemniej po przekształceniu odpadnie obowiązek uiszczania opłat rocznych. Z wnioskiem o przekształcenie muszą wystąpić łącznie wszyscy współużytkownicy.
Podsumowując, nabycie nieruchomości na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste dla przeciętnego użytkownika różni się od prawa własności jedynie koniecznością uiszczania opłat rocznych. Istnieje wszakże możliwość przekształcenia tego prawa we własność za zapłatą 5%-10% ceny gruntu. Opłacalność takiej transakcji zależeć będzie w dużej mierze od rachunku ekonomicznego – czy dla danej osoby bardziej korzystne jest nabycie nieruchomości nieco taniej, jednak z obowiązkiem uiszczania opłat rocznych, bądź części ceny gruntu przy przekształceniu. Czy też lepszym rozwiązaniem będzie zakup nieruchomości wraz z udziałem w prawie własności gruntu.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
