Rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, czy też sądowe dochodzenie zaległości czynszowych od najemcy, bądź potrącenie ich z wpłaconą kaucją nie są jedynymi instrumentami prawnymi, jakimi dysponuje wynajmujący przeciwko nierzetelnemu najemcy. Instytucją, do której właściciele lokali sięgają stosunkowo rzadko jest przysługujący im z mocy prawa zastaw na rzeczach najemcy wniesionych do przedmiotu najmu. Mała popularność tej metody dochodzenia należności wynika głównie z jej słabej znajomości. Przyjrzyjmy się zatem najważniejszym regulacjom w tym zakresie – te zaś znajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego (zob. art. 670-671 oraz art. 686 k.c.). Z przepisów tych wynika, że:
Zastaw powstaje z chwilą: | Powstania zaległości w spłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych należnych od najemcy |
Zastaw wygasa z chwilą: | Usunięcia rzeczy objętych zastawem z przedmiotu najmu, bądź spłaty zaległości |
Zastawem objęte są: | Ruchomości wniesione do przedmiotu najmu przez najemcę, a gdy wynajmowany jest lokal mieszkalny także ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających, za wyjątkiem ruchomości nie podlegających zajęciu (np. przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna i ubranie codzienne, niezbędne dla najemcy, itp.) |
Zastaw zabezpiecza należności z tytułu: | zaległości w spłacie czynszu lub świadczeń dodatkowych należnych od najemcy, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok |
Problematyczna jest przede wszystkim kwestia usunięcia ruchomości z wynajmowanego lokalu. Ustawa zezwala wszakże wynajmującemu aby uniemożliwił takie usunięcie oraz zatrzymał rzeczy ruchome najemcy do czasu zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony w inny sposób niż prawem zastawu. Co ważne, zastaw nie wygasa wraz z wygaśnięciem umowy najmu, trwa on nadal do czasu spłaty zadłużenia.
Dla właściciela kłopotliwe może być również zaspokojenie się z rzeczy ruchomych najemcy obciążonych prawem zastawu. Okazuje się, że nie jest to proste. Wynajmujący musi bowiem w pierwszej kolejności pozwać najemcę (albo byłego już najemcę) o zapłatę. Dopiero dysponując prawomocnym wyrokiem zasądzającym na jego rzecz dochodzoną należność od najemcy, właściciel nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego.
We wniosku tym należy wskazać majątek dłużnika, z którego przeprowadzona ma zostać egzekucja. Dopiero w tym momencie dysponowanie ruchomościami najemcy przez wynajmującego okazuje się korzystne dla tego ostatniego. Częstokroć bowiem najemca zalegający z czynszem nie ma innego, istotnego majątku, z którego można przeprowadzić skuteczną egzekucję. Wracając zatem do wniosku egzekucyjnego, należy w nim wskazać przede wszystkim przedmioty obciążone ustawowym prawem zastawu wynajmującego, względnie również inny majątek dłużnika, o ile znany jest wierzycielowi.
Komornik sądowy przeprowadza egzekucję z ruchomości poprzez ich sprzedaż w drodze licytacji publicznej, a za zgodą dłużnika z wolnej ręki. Na wniosek wierzyciela możliwe jest także przeprowadzenie licytacji elektronicznej. Co ciekawe, jeżeli licytacja publiczna nie doszła do skutku, wierzyciel może w ciągu dwóch tygodni od otrzymania zawiadomienia komornika żądać wyznaczenia drugiej licytacji lub przejąć na własność ruchomości wystawione na sprzedaż albo niektóre z nich w cenie nie niższej od ceny wywołania. Cena wywołania wynosi zaś trzy czwarte wartości szacunkowej licytowanych przedmiotów. W przypadku przejęcia ruchomości przez właściciela, na poczet jego wierzytelności zostanie zaliczona równowartość ceny wywołania.
Jak widzimy skorzystanie przez wynajmującego z ustawowego prawa zastawu podlega licznym ograniczeniom i trudnościom, niemniej w niektórych przypadkach zajęte ruchomości mogą stanowić jedyne mienie najemcy pozwalające na chociażby częściowe pokrycie jego zadłużenia.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
