W dniu 23 marca 2017 roku uchwalona została ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa została podpisana już przez Prezydenta i obecnie oczekuje na publikację w Dzienniku Ustaw. Z nielicznymi wyjątkami wejdzie ona w życie po upływie trzech miesięcy od jej ogłoszenia.
Po ustawie o kredycie konsumenckim jest to druga ustawa szczegółowo regulująca produkt finansowy kierowany do tej samej grupy kredytobiorców, czyli osób fizycznych. Ustawa szczegółowo normuje cały proces związany z zawarciem, wykonaniem oraz zakończeniem umowy o kredyt hipoteczny. W jej treści uwzględniono dotychczas wypracowane dobre praktyki postępowania, a także rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Prócz tego w ustawie wprowadzono nowe instytucje oraz prawa i obowiązki stron, które dotychczas nie były regulowane. Wskazany akt prawny liczy niemalże sto artykułów (94) oraz posiada sześć wielostronicowych załączników. Nie sposób zatem omówić go szczegółowo. Poniżej zostaną zatem zasygnalizowane najważniejsze, z punktu widzenia kredytobiorców, mechanizmy i instytucje przewidziane w ustawie.
Pierwszym elementem składającym się na proces kredytowy w szerokim znaczeniu jest sposób jego reklamy i pozyskiwania klientów. Ustawa wprowadza jasne wymogi w tym zakresie, m.in. co do informacji przekazywanych w reklamach oraz ich czytelności i dostępności. Jeśli odbiorca zdecyduje się na zwarcie umowy o kredyt hipoteczny wszelkie związane z tym formalności mogą być wykonywane bezpośrednio przez bank albo przez specjalnych pośredników kredytu hipotecznego albo działających na ich rzecz agentów. Osoby te docelowo będą musiały zdać egzamin zawodowy przed Komisją Nadzoru Finansowego oraz będą wpisywane do rejestru prowadzonego przez ten organ.
Dla klienta niezwykle istotne jest to, że jeszcze przed podjęciem finalnej decyzji o zawarciu umowy kredytu z danym bankiem, otrzyma on zindywidualizowane oraz ujednolicone informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, a także bardzo szczegółowy opis parametrów samego kredytu. Dane te będą przekazywane według ustawowego wzoru, co ma pozwolić na porównywanie ofert banków, a także stanowić źródło dokładnej i zrozumiałej informacji o kredycie.
W następnym kroku, gdy klient zdecyduje się na dany bank, ten ostatni zbada jego zdolność kredytową. Co ciekawe, w przypadku wyniku negatywnego, klient otrzyma wynik takiej analizy wraz z informacją z jakich baz danych korzystał kredytodawca. Badanie zdolności stanowi także podstawę do wydania decyzji kredytowej, na co bank będzie miał 21 dni od złożenia wniosku. Decyzja będzie ważna przez 14 dni. Ustawa wprowadza także szczegółowe wyliczenie elementów, jakie powinna zawierać umowa o kredyt hipoteczny. Brak niektórych z nich będzie stanowił samodzielną podstawę do odstąpienia od umowy.
Ustawodawca zdecydował się także na wprowadzenie ustawowego prawa odstąpienia od umowy kredytowej bez podania przyczyny. Prawo takie przysługiwać będzie konsumentowi w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy. Umowa będzie mogła zakończyć się wcześniej także na skutek wcześniejszej spłaty kredytu. W tym zakresie ustawa przewiduje, że w umowie będzie można określić wysokość rekompensaty należnej bankowi z tego tytułu. Co ważne, w przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Nadto, rekompensata nie będzie mogła być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego.
W przypadku zaś, gdy przedwczesne zakończenie umowy ma wynikać z faktu zaprzestania albo opóźnień w jego spłacie przez kredytobiorcę, czy też utraty zdolności kredytowej – kredytodawca w pierwszej kolejności będzie miał obowiązek poinformować o tym kredytobiorcę oraz wskazać, że w ciągu 14 dni może wystąpić o restrukturyzację zadłużenia. Jeżeli wniosek taki nie zyska akceptacji banku, powinien on wyznaczyć kredytobiorcy co najmniej 6 miesięczny termin na sprzedaż nieruchomości celem spłaty kredytu. Jeśli cena nie wystarczy na pokrycie zaległości, pozostała część będzie spłacana w ratach. Natomiast, gdy czynności te nie doprowadzą do chociażby częściowej spłaty kredytu, bank będzie mógł podjąć dalsze działania egzekucyjne według swojego uznania.
Nową ustawę należy ocenić pozytywnie. Wprowadza ona szereg dodatkowych zabezpieczeń dla klientów banków niemal na wszystkich etapach procesu kredytowego. Klient ma bowiem uzyskać rzetelną i dokładną informację o produkcie finansowym. Będzie mógł odstąpić od umowy, zaś koszt wcześniejszej spłaty nie będzie mógł być nadmierny. Nadto, w przypadku zaprzestania spłaty kredytu, bank nie będzie uprawniony do wszczęcia egzekucji z nieruchomości przed oceną wniosku restrukturyzacyjnego oraz umożliwieniem samodzielnej sprzedaży nieruchomości przez kredytobiorcę.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
