Kupując nieruchomość nabywca uzyskuje roszczenia względem sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne rzeczy sprzedanej. Częstokroć, zwłaszcza przy transakcjach dokonywanych na rynku pierwotnym, deweloper udziela dodatkowej gwarancji na poszczególne elementy nieruchomości. Do niedawna okres rękojmi za wady nieruchomości wynosił jedynie trzy lata (od 25 grudnia 2014 roku jest to pięć lat), gwarancja zaś udzielana jest przeważnie na okresy jeszcze krótsze. Czy jednak wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi oraz gwarancji pozbawia nabywcy wszelkich roszczeń względem sprzedawcy? Okazuje się, że upływ ww. terminów nie zawsze oznacza, iż zbywca może odetchnąć z ulgą.
Umowa sprzedaży nieruchomości, chociaż posiada wiele cech szczególnych, jest w swojej istocie umową prawa cywilnego. Stąd też znajdują do niej zastosowanie również ogólne przepisy Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) o zobowiązaniach umownych, a zatem także odpowiedzialność za niewykonanie albo nienależyte wykonanie obowiązków przez jedną ze stron. Podstawę prawną stanowi w tym wypadku przepis art. 471 k.c. będący źródłem tzw. odpowiedzialności kontraktowej. Zgodnie z nim strona umowy zobowiązana jest do naprawienia szkody wyrządzonej drugiej stronie ze swojej winy. Taka konstrukcja przepisu oznacza, że poszkodowany pragnąc uzyskać odszkodowanie albo naprawienie szkody w inny sposób (restytucja), musi wykazać poniższe przesłanki odpowiedzialności sprawcy
wysokość doznanej szkody wraz z dowodami to potwierdzającymi, sąd oddali bowiem powództwo w zakresie, w jakim dana okoliczność nie została udowodniona,
adekwatny związek przyczynowi pomiędzy zachowaniem sprawcy i powstałą szkodą, przez dodanie określenia „adekwatny” ustawodawca zawęził odpowiedzialność sprawcy jedynie do normalnych, przewidywalnych i typowych następstw jego działań lub zaniechań. Przykładowo, sprzedając dom z nieszczelnym dachem, o czym nabywca nie wiedział, sprzedawca odpowiadać może za skutki ewentualnego zalania. Jeżeli jednak, na skutek zaniedbania nabywcy pozostawił on na podłodze niezabezpieczone kable i spływająca woda wywołała zwarcie, to szkody nim spowodowane nie będą już typowym następstwem przeciekającego dachu (zob. art. 361 k.c.).
Konstrukcja odpowiedzialności kontraktowej zakłada domniemanie winy dłużnika. Oznacza to, że celem uwolnienia się od odpowiedzialności zobowiązany jest on do wykazania, że nie ponosi winy w zaistnieniu szkody.
W przypadku dochodzenia roszczeń z rękojmi albo gwarancji poszkodowany może korzystać z większej liczby domniemań, np. jeżeli nabywcą jest konsument domniemywa się, że szkoda która ujawniła się w ciągu roku od wydania rzeczy istniała już w chwili jej wydania. Domniemanie w praktyce procesowej oznacza, że powód nie musi udowadniać danej okoliczności, natomiast pozwany (w tym wypadku sprawca szkody), aby uwolnić się od odpowiedzialności musi owe domniemanie obalić. Nadto, odpowiedzialność rękojmiana jest odpowiedzialnością niemal absolutną, za brak wad w produkcie. Stąd też, sprzedawcy zdecydowanie trudniej uwolnić się od roszczeń formułowanych w oparciu o przepisy o rękojmi.
Bez wątpienia zatem dochodzenie roszczeń w oparciu o przepisy ogólne Kodeksu cywilnego (w tym art. 471 k.c.) jest trudniejsze, jednakże ma też jedną ważną zaletę. Mianowicie, okres przedawnienia roszczeń z tytułu nienależytego wykonania umowy obliczany jest na zasadach ogólnych. Oznacza to, że w przypadku, gdy nabywcą jest konsument, wynosi on aż 10 lat od powstania szkody (jeżeli nabywcą byłby przedsiębiorca dokonujący zakupu w ramach prowadzonej przez siebie działalności, to okres ten wynosiłby 3 lata). W niektórych zatem wypadkach może to okazać się, iż nabywcy pozostały jedynie roszczenia oparte o te przepisy.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
