Nikogo nie trzeba przekonywać, że zakup mieszkań pod inwestycje jest doskonałą formą lokaty kapitału. Różnorodnych i dostępnych cenowo apartamentów na wynajem przybywa jak grzybów po deszczu, a ty jako konsument masz w czym wybierać. To nie te czasy, gdy planowanie urlopu zaczynało się od sprawdzania dostępności pokoi w nie do końca atrakcyjnym i drogim hotelu. Obecnie wystarczy skorzystać z platformy internetowej, by uzyskać dostęp to atrakcyjnych ofert skrojonych na potrzeby najbardziej wymagającego klienta. A może sam wynajmujesz mieszkanie i doskonale wiesz, jak łatwo zarobić na najmie krótkoterminowym? Czy taki biznes może mieć jakieś wady?
Wynajem krótkoterminowy może być postrzegany dwojako. Po pierwsze, zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, jako zarobkowa działalność usługowa wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły. Tym samym nakładać na wynajmującego liczne obowiązki związane z ewidencjonowaniem np. przychodów i kosztów, sprzedaży vat, wyposażenia i środków trwałych, odprowadzeniem podatków czy deklaracji i składek do ZUS. Z drugiej strony wynajem krótkoterminowy, gdy ma charakter sporadyczny i niezorganizowany, może nie być traktowany jako działalność gospodarcza. Dla przykładu większą część roku nieruchomość może nie być wynajmowana lub najmowana długoterminowo. W takim przypadku przychody z przedmiotowego najmu mogą być obciążone tylko zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% względnie 12%. Korzystając z takiego rozwiązania większość właścicieli nieruchomości zakupionych z myślą o najmie na doby lub tygodnie nie rejestruje działalności gospodarczej i nie rozlicza się z fiskusem. Granica jest jednak płynna i obarczona sporym ryzykiem nieprawidłowości.
I tu pojawia się coraz częściej podnoszony przez branżę hotelarską zarzut nieuczciwej konkurencji, ponieważ zarejestrowane obiekty noclegowe m.in. mają znacznie większe koszty i muszą spełniać zapewniające bezpieczeństwo warunki budowlane. Dodatkowo w przypadku takich prywatnych wynajmów do samorządów trafia mniej pieniędzy z podatku od nieruchomości. Do tego często pojawiają się konflikty sąsiedzkie, ponieważ w miejscach zaprojektowanych jako mieszkalne pojawia się nowa funkcja noclegowa. Nastawieni na zabawę turyści mogą zaburzać panujący we wspólnocie ład i porządek.
W odpowiedzi na panujący nieład Ministerstwo Rozwoju postanowiło uporządkować najem krótkoterminowy i zapowiedziało wprowadzenie regulacji jeszcze w 2020 roku. Na chwilę obecną nie wskazano przykładów konkretnych przepisów, lecz zaznaczono dążenie do zrównoważenia konkurencyjności z branżą hotelarską, do zapewnienia bezpieczeństwa turystów oraz uszczelnienia systemu podatkowego. Warto zaznaczyć, że Ministerstwo Rozwoju jest beneficjentem projektu Otwarte dane plus realizowanego w ramach Programu Operacyjnego Polska Cyfrowa przez Ministerstwo Cyfryzacji. Projekt ten zakłada utworzenie elektronicznej bazy wszystkich obiektów noclegowych w Polsce. Celem jej funkcjonowania ma być łatwa identyfikacja i sprawdzenie lokalu, zapewnienie odpowiednich standardów dla turystów oraz ewidencja spraw związanych z podatkami. Baza uruchomiona na być najpóźniej w I kwartale 2021 roku, a dane dotyczące nieruchomości planowanych i już wynajmowanych będą pomagali uzupełniać przedstawiciele władz samorządowych.
Czy te zmiany ograniczą najem krótkoterminowy? Zgodnie z zamysłem ustawodawcy mają zapewnić nam wszystkim bezpieczeństwo – klientom, że nie wspierają czarnej strefy i wynajmą lokal zgody z ogólnie przyjętymi normami, a mieszkańcom, że sąsiad wynajmujący nieruchomość za ścianą prowadzi działalność zarobkową licząc się z jej konsekwencjami.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
