W ostatnich latach świat borykał się z kilkoma kryzysami finansowymi. Na dobre nie został zażegnany jeszcze kryzys bankowy, a od kilku miesięcy dochodzą niepokojące sygnały z Chin. Z jednej strony to odległy kraj, z drugiej jednak poprzedni kryzys swój początek miał w USA i błyskawicznie przeniósł się do Europy. Globalizacja z jednej strony daje nam dostęp do nowinek elektronicznych i technicznych, z drugiej jednak wpływa na kondycję rodzimej gospodarki. A że banki upadać mogą także w Polsce, przekonaliśmy się całkiem niedawno.
Pojawia się zatem pytanie, co stanie się z pieniędzmi zgromadzonymi na mieszkaniowym rachunku powierniczym w przypadku upadłości banku, który rachunek ten prowadził. Odpowiedź na tak postawione pytanie nie napawa optymizmem. Zupełnie jakby ów optymizm udzielił się zbyt mocno ustawodawcy. Co prawda, środki pieniężne wpłacane na rachunek powierniczy dewelopera podobnie, jak każdego innego klienta banku krajowego lub polskiego oddziału instytucji kredytowej z UE objęte są systemem gwarantowania depozytów Bankowego Funduszu Gwarancyjnego [BFG]. Jednakże tworząc ustawę deweloperską nie zastanowiono się nad tym faktem głębiej. Stroną umowy z bankiem jest bowiem deweloper, nie zaś każdy z przyszłych nabywców nieruchomości od dewelopera. Skoro zaś klientem banku jest tylko deweloper, to tylko mu przysługuje roszczenie o wypłatę środków z BFG. I tu pojawia się problem, bowiem kwota gwarantowana określa maksymalną wysokość roszczeń deponenta (w tym przypadku dewelopera) w stosunku do BFG niezależnie od tego, w jakiej wysokości i na ilu rachunkach posiadał środki pieniężne lub z ilu wierzytelności przysługują mu należności w danym banku.
Kwota ta zaś wynosi 100.000 euro, czyli obecnie około 430.000 zł. O ile zatem w przypadku jednostkowego nabywcy lokalu taka gwarancja byłaby w wielu przypadkach wystarczająca, to w przypadku dewelopera jest to kwota wręcz znikoma. Ba, jak słusznie wskazuje się w komentarzach do tego rozwiązania legislacyjnego – dla nabywców korzystniej byłoby już gromadzić środki indywidualnie na własnych rachunkach. W przypadku upadłości banku każdy z przyszłych nabywców otrzymałby środki do kwoty stanowiącej równowartość 100 tys. euro. W przypadku natomiast rachunku powierniczego, to deweloper otrzyma jedną wypłatę z gwarancji w tejże kwocie. Technicznie rzecz biorąc, środki te zostaną przelane na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.
Oczywiście wypłata z BFG nie pozbawia dewelopera roszczeń względem upadłego banku o wypłatę pozostałej części zgromadzonych na rachunku powierniczym środków. Niestety, skoro doszło do upadłości banku, to liczenie na szybkie odzyskanie tychże kwot jest co najmniej ryzykowne. Bardziej prawdopodobna jest konieczność wielomiesięcznego oczekiwania na wypłaty środków pozyskanych przez syndyka ze sprzedaży mienia upadłego banku. Istnieje także duże ryzyko, że części kwot nie uda się odzyskać. Szczęście będą mięli wierzyciele, jeżeli syndykowi uda się sprzedać bank jako całość, wtedy jest szansa na szybszą wypłatę przynajmniej części depozytów.
Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy może stać się poważnym zagrożeniem dla płynności finansowej dewelopera. W przypadku mniejszych przedsiębiorstw, które nie dysponują własnymi aktywami na dokończenie inwestycji może wręcz doprowadzić do upadłości samego dewelopera. O tym co oznacza to dla przyszłych nabywców napiszę w jednym z kolejnych wpisów.
Czy deweloper może się ustrzec od tak drastycznych konsekwencji? Tak, chociaż wymaga to od niego większego zaangażowania kapitału na początku procesu inwestycyjnego. Mianowicie, ustawa deweloperska wskazuje na cztery podstawowe rodzaje środków ochrony:
zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Ustawa zastrzega przy tym, że deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z nich. Nie ma zatem przeszkód aby zapewnić także dodatkowe zabezpieczenia, czy to w postaci każdorazowych gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych, czy też dodatkowych ubezpieczeń. Z pewnością wzrost świadomości nabywców w zakresie grożących im konsekwencji upadłości banku sprawić może, ze chętniej wybierać oni będą tych deweloperów którzy oferować im będą także dodatkowe zabezpieczenia. To zaś może z czasem wpłynąć na praktykę gospodarczą deweloperów, którzy nie podzielą optymizmu ustawodawcy zakładającego, że wypłata 100 tys. euro z BFG będzie w takim wypadku wystarczająca.
Na marginesie należy postulować stosowną zmianę art. 7 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska) w zakresie gwarantowania kwot zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych przez BFG. Rozwiązaniem optymalnym wydaje się przy tym powiązanie ww. limitu 100 tys. euro z każdym z nabywców. W konsekwencji BFG gwarantowałby, we wskazanym zakresie, środki wpłacone przez poszczególnych nabywców. Tak ustalany limit odpowiadałby bardziej realiom gospodarczym oraz dawał faktyczną a nie tylko iluzoryczną ochronę nabywców.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
