Stosunkowo często w umowach najmu lokali spotyka się postanowienia skracające ustawowe okresy wypowiedzenia. Powszechność takiej praktyki nie oznacza jednakże, iż jest ona zgodna z prawem. Przyjrzymy się zatem regulacjom ustawowym w tym zakresie oraz możliwością, jakie one przewidują.
W pierwszej kolejności jednak, warto przypomnieć, że w zależności od rodzaju wynajmowanego lokalu, zastosowanie znajdować będą inne regulacje prawne. I tak, do umów mających za swój przedmiot lokale użytkowe (biura, lokale usługowe, itp.) stosujemy przepisy Kodeksu cywilnego. Natomiast, wynajem lokali mieszkalnych, w szczególności zaś kwestie wypowiadania umów najmu, uregulowano w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Drugim istotnym czynnikiem, który wpływa na możliwość przedterminowego zakończenia stosunku najmu, jest okres na jaki umowę zawarto. Inaczej bowiem sytuacja przedstawia się w umowach zawartych na czas oznaczony, a inaczej w umowach bezterminowych (zawartych na czas nieoznaczony).
Umowy zawarte na czas oznaczony
W tego typu umowach zasadą jest, że powinny one trwać tak długo, jak założyły to ich stron oznaczając termin końcowy najmu. Umowy terminowe można zatem rozwiązać tylko wyjątkowo i to przy spełnieniu dodatkowego warunku.
Mianowicie, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Kluczowe znaczenie dla możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony będzie więc miała treść samej umowy. Brak stosownych zapisów uniemożliwić może zatem jej zakończenie, nawet gdy wystąpią istotne ku temu przesłanki.
Co ważne, samo określenie wypadków, w których umowa może zostać wypowiedziana nie musi być precyzyjne. W zasadzie dopuszcza się poprzestanie na zamieszczeniu w treści umowy sformułowania: „umowa może zostać wypowiedzenia z ważnych przyczyn”. Rzecz jasna, im precyzyjniej opiszemy zdarzenia umożliwiające wypowiedzenie umowy, tym mniejsze będzie ryzyko sporu pomiędzy stronami. Zbyt ogólne wskazanie przesłanek rozwiązania umowy może bowiem doprowadzić do zakwestionowania przez drugą stronę skuteczności wypowiedzenia.
W umowie można zamieścić nie tylko zdarzenia umożliwiające jej wypowiedzenie ale także wskazać okres wypowiedzenia. Może on zostać przy tym uregulowany odmiennie, niż okresy wypowiedzenia dla umów bezterminowych.
Umowy zawarte na czas nieoznaczony
Zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w ustawie poświęconej ochronie praw lokatorów wskazano okresy wypowiedzenia umów bezterminowych.
I tak, jeżeli czas trwania najmu lokalu użytkowego nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W odniesieniu natomiast do lokali mieszkalnych okres ten zależny jest od przesłanki wypowiedzenia, z której korzysta wynajmujący. Może on wynosić od miesiąca do aż trzech lat.
Czy jednak okresy te można modyfikować? Orzecznictwo jest tutaj zgodne. Można ale tylko na korzyść najemcy. W praktyce zatem w umowie najmu można je wyłącznie wydłużyć. Skrócenie zaś nie będzie miało skutków prawnych. Warto o tym pamiętać decydując się na odmienne uregulowanie okresów wypowiedzenia w treści umowy najmu.
Od powyższej zasady istnieje jednakże jeden wyjątek. Mianowicie, strony mogą w każdym czasie oraz niezależnie od okresów wypowiedzenia, rozwiązać umowę za porozumieniem. To jednakże wymaga zgody zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
