Zastanawiasz się czy klauzulę zadatku można zmodyfikować? Nie wiesz w jaki sposób prawidłowo zastrzec zadatek w umowie? A może szukasz informacji na temat tego w jaki sposób można skorzystać z przewidzianego w umowie zadatku? Odpowiedzi na te oraz inne pytania dotyczące zadatku znajdziesz w naszym artykule.
Zadatek jest jedną z najczęściej wykorzystywanych klauzul dodatkowych w umowach zawieranych na rynku nieruchomości. Zadatek jest formą zabezpieczenia wykonania umowy przez każdą z jej stron. Podstawową zasadą, która wynika z przepisu art. 394 §1 kodeksu cywilnego jest, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Jak wynika zatem z Kodeksu cywilnego, zadatek przepada na rzecz jednej strony umowy, gdy umowa nie zostanie zrealizowana z winy drugiej z nich. Przykładowo, zadatek zastrzeżony w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przepada, gdy z winy osoby, która go dała nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Co ważne, kupujący odpowiada także za przypadki niewykonania umowy przedwstępnej, gdy nie przystąpił do umowy przyrzeczonej z uwagi na odmowę udzielenia kredytu przez bank na zakup nieruchomości. Ponadto, aby skorzystać z zadatku konieczne jest uprzednie odstąpienie od umowy, w której go zastrzeżono. Jeżeli zatem umowa nie zostanie zerwana, nie jest możliwe domaganie się zadatku. W przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego, który otrzymał zadatek, kupujący może domagać się wyłącznie dwukrotności zadatku.
Powyższe cechy zadatku sprawiają, że w wielu przypadkach może on być krzywdzący dla obu stron. Kodeks cywilny zezwala jednakże na umowną modyfikację klauzuli zadatku. Możliwe jest zatem przykładowo postanowienie, że w przypadku, gdy kupujący nie uzyska kredytu na zakup nieruchomości, będzie on mógł odstąpić od umowy i uzyskać zwrot wpłaconego wcześniej zadatku. Zmiana taka pozwala uniknąć wielu komplikacji, gdy nieruchomość ma zostać zakupiona za środki pochodzące z kredytu bankowego. W umowie można zawrzeć katalog okoliczności, której wystąpienie nie będzie uzasadniało utraty zadatku, bądź konieczności zapłaty jego podwójnej wysokości.
Kolejną modyfikacją, którą można wprowadzić do klauzuli zadatku jest kwota podlegająca przekazaniu przez sprzedającego, gdy do umowy nie dochodzi z jego winy. Kodeks przewiduje w takim wypadku zwrot dwukrotności zadatku. Możliwe jest postanowienie, że zwrotowi będzie podlegało 150% zadatku albo jego jednokrotność. Strony mogą także uściślić terminy w jakich kwoty podlegają przekazaniu, np. klauzula w myśl, której rozliczenie zadatku następuje w terminie 7 dni od dnia odstąpienia od umowy na wskazany rachunek bankowy.
Reasumując, zadatek jest jedną z popularniejszych klauzul dodatkowych, jakie odnajdziemy w umowach przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. Jego brzmienie przewidziane w Kodeksie cywilnym nie jest wszakże dostosowane do wielu indywidualnych przypadków, w których tego typu umowy są zawierane. Przepisy pozwalają jednakże na umowną modyfikację zadatku. Dzięki temu strony mogą dostosować ją potrzeb konkretnej sytuacji. Warto o tym pamiętać decydując się na wprowadzenie zadatku do treści umowy. Jeżeli zatem otrzymamy projekt umowy zawierający klauzulę zadatku, możemy domagać się jej zmiany.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
