Rozwój usług finansowych, a także poszukiwanie nowych rozwiązań w zabezpieczaniu nie tylko kredytów i pożyczek, ale również innego typu transakcji gospodarczych sprawił, że w ostatnich latach na popularności zyskuje tzw. przewłaszczenie na zabezpieczenie. Stało się to możliwe m.in. dzięki przychylnemu orzecznictwu sądowemu, które uznaje tego typu umowy za dopuszczalne, o ile oczywiście nie są wykorzystywane w celach sprzecznych z prawem.
Podstawowy problem z określeniem prawnych ram tej konstrukcji wynika z faktu, że przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości nie zostało uregulowane w żadnej ustawie. Jego dopuszczalność opiera się zatem na zasadzie swobody umów obowiązującej w prawie cywilnym. W praktyce na transakcję taką składają się dwie umowy zawierane pomiędzy wierzycielem (albo przyszłym wierzycielem) oraz dłużnikiem. Mocą pierwszej z nich dłużnik przenosi na własność wierzyciela określoną nieruchomość, jako zabezpieczenie umowy zawartej z wierzycielem. Przy tym przeniesienie to jest bezwarunkowe oraz dokonywane w formie aktu notarialnego. Druga umowa natomiast zawiera warunkowe zobowiązanie wierzyciela do przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika, o ile ten wywiąże się z umowy (np. spłaci kredyt). Ta umowa również powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Częstokroć obie umowy obejmowane są jednym aktem notarialnym.
Skutkiem pierwszej z umów jest przejście prawa własności nieruchomości na wierzyciela, który powinien dokonać aktualizacji wpisu w księdze wieczystej. Przeważnie wszakże nieruchomość nadal pozostaje we władaniu dłużnika. Dzieje się tak w oparciu o umowę użyczenia, albo umowę użytkowania. Ta ostatnia prowadzi do powstania ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz dłużnika, które ujawniane jest w księdze wieczystej, co daje większą ochronę dłużnikowi. Niezależnie od tego, dłużnik może domagać się wpisania w księdze wieczystej jego warunkowego uprawnienia do żądania zwrotnego przeniesienia nieruchomości – podstawę wpisu stanowić będzie ww. umowa zobowiązująca. Kolejny istotny element umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, to zobowiązane wierzyciela będącego nowym właścicielem nieruchomości do nie podejmowania działań, które mogłoby utrudniać zwrotne przeniesienie nieruchomości na dłużnika. Naruszenie tego obowiązku można obostrzyć karą umowną.
W przypadku ziszczenia się warunku zawartego w umowie zobowiązującej wierzyciela do zwrotnego przeniesienia nieruchomości, strony powinny zawrzeć kolejną umową – tym razem bezwarunkowego przeniesienia własności nieruchomości na dłużnika. Jeżeli wierzyciel odmówiłby jej zawarcia, dłużnik będzie uprawniony do wystąpienia do sądu aby ten zobowiązał wierzyciela do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. Co ważne wyrok uwzględniający powództwo zastępuje oświadczenie strony, a zatem stanowić będzie podstawę do zmiany wpisu w księdze wieczystej. W interesie dłużnika jest, więc zadbanie o to, aby w czasie pomiędzy obiema umowami miał prawo do korzystania z nieruchomości, najlepiej w oparciu o umowę użytkowania.
Na koniec należy krótko wspomnieć o podatkach. W przypadku podatku od nieruchomości obciążać on będzie wierzyciela od miesiąca następującego po miesiącu, w którym przeniesiono na niego nieruchomość. Wierzyciel będzie opłacał ten podatek za okres do końca miesiąca, w którym nastąpi zwrotne przeniesienie własności nieruchomości. Jeżeli chodzi natomiast o podatek od towarów i usług oraz podatek dochodowy, to obowiązek podatkowy powstanie po stronie wierzyciela dopiero w przypadku definitywnego przejścia prawa własności na niego, na skutek wygaśnięcia umowy zobowiązującego go do zwrotnego przekazania nieruchomości dłużnikowi. Stanie się tak, gdy np. dłużnik nie spłaci kredytu. Jeżeli zatem wierzyciel dokona zwrotnego przeniesienia nieruchomości na dłużnika, to całość transakcji będzie neutralna podatkowo dla wierzyciela (za wyjątkiem podatku od nieruchomości).
Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości może być ciekawą alternatywą dla chociażby hipoteki. Dla wierzyciela jest to umowa korzystniejsza, gdyż od razu staje się właścicielem nieruchomości, zaspokojenie się zaś z zabezpieczenia hipotecznego wymaga drogi sądowej i licytacji komorniczej. Dla dłużnika natomiast korzyścią jest możliwość przyjęcia rynkowej wartości takiego zabezpieczenia w umowie z wierzycielem, bez obniżania jej o koszty związane z hipoteką i egzekucyjną sprzedażą nieruchomości. Dzięki temu dłużnik ma szanse na lepsze warunki umowy, bądź pozyskanie środków finansowych większej wartości.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
