Podstawową funkcją umowy przedwstępnej jest wyrażony przez obie strony zamiar zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jeżeli dla każdej ze stron finalna transakcja jest istotna, to umowa przedwstępna zawierana jest w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej. Pozwala to bowiem na dochodzenie zawarcia tej ostatniej przed sądem. Dodatkowym zabezpieczeniem osiągnięcia porządanego skutku jest wpisanie w księdze wieczystej wzmianki o zawaciu umowy przedwstępnej. W tym miejscu pojawia się pytanie, kiedy takie roszczenie może zostać wykreślone z księgi wieczystej, oczywiście pomijając wpisanie w niej nabywcy w oparciu o umowę przyrzeczoną.
Rozwiązań w tym zakresie jest kilka. Pierwszym z nich jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron i złożenie stosownego wniosku o wykreślenie przez osobę, której roszczenie z umowy przedwstępnej przysługiwało. Częściej wszakże zdarzają się przypadki, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wtedy, wpisane w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być – po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej – wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli zaś złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.
Jeżeli zaś uprawniony z umowy przedwstępnej (przyszły nabywca) przed upływem roku od dnia ww. wpisu wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa objętego umową przedwstępną, wskazany termin do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania sądowego, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.
Wygaśnięcie albo rozwiązanie umowy przedwstępnej umożliwia zawarcie umowy z kolejnym nabywcą. Pamiętać przy tym należy, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się, co do zasady, po upłwie roku od od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Nadto, istotna jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego przed zawarciem kolejnej umowy warto chociażby złożyć wniosek o wykreślenie wpisu odnoszącego się do poprzedniej umowy przedwstępnej. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza bowiem m.in. wzmianka o wniosku.
Kolejną instytucją mającą zabezpieczać strony umowy przedwstępnej przed nielojalnością drugiej z nich, jest zadatek. Klauzula ta, o ile nic innego nie wynika z jej treści, oznacza że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W pierwszym wypadku zatem dany zadatek przepada na rzecz drugiej strony. W drugim natomiast, strona która go otrzymała zobowiązana jest nie tylko do jego zwrotu, ale także do wypłaty sumy mu odpowiadającej. Strona, która go pierwotnie dała otrzymuje go zatem z powrotem oraz dodatkowo równowartość zadatku. Zadatek pełni tutaj zatem rolę odszkodowania.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Podobnie, w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Ostatnim zagadnieniem związanym z umową przedwstępną, o którym należy wspomnieć, jest zawieranie tego typu umów pod warunkiem. Wiąże się to z faktem, że prawo cywilne chroniąc pewność obrotu gospodarczego, wprost zakazuje sprzedaży nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu (zob. art. 157 k.c.). Takiego zakazu nie ma wszakże w odniesieniu do umowy przedwstępnej, czy też umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Sam warunek natomiast może wynikać zarówno z woli stron, np. gdy strony ustalają wykonanie dodatkowych prac, bądź uzależniają transakcję od uzyskania finansowania, bądź też z przepisu prawa. Ta ostatnia sytuacja będzie miała miejsce w przypadku zastrzeżenia prawa pierwokupu. Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej będzie możliwa dopiero, gdy uprawniony z tego prawa nie skorzysta z niego. Najczęściej zaś decyzja uprawnionego z prawa pierwokupu nie jest znana sprzedającemu w chwili zawierana umowy z osobą trzecią.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
