Umowa przedwstępna cz.1
W obrocie nieruchomościami spotykamy wiele rodzajów umów poprzedzających umowę przenoszącą własność względnie użytkowanie wieczyste nieruchomości na nabywcę. Najczęściej możemy natrafić na umowy rezerwacyjne, wstępne, przedwstępne oraz deweloperskie.
Dwie pierwsze nie zostały uregulowane w ustawach, a ich przedmiotem jest przyznanie czasowego pierwszeństwa do zawarcia umowy przedwstępnej albo deweloperskiej na daną nieruchomość. Zawierane są one z dwóch zasadniczych powodów. Pierwszym jest udzielenie zainteresowanemu dodatkowego czasu na podjęcie finalnej decyzji w przedmiocie zakupu nieruchomości. Drugą czasowa niemożność zawarcia umowy deweloperskiej z uwagi na stopień zaawansowania inwestycji, w tym oczekiwanie na przygotowanie dokumentów mających stanowić załączniki do umowy deweloperskiej. Umowy te dają niewielkie uprawnienia klientom oraz stwarzają najczęściej jedynie iluzoryczną ochronę – umowa zabezpieczona jest najczęściej niewielkim – w porównaniu do ceny nieruchomości – zadatkiem.
Umowę przedwstępną należy odróżnić również od umowy deweloperskiej, ta ostatnia bowiem stanowi umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zatem niezwykle silną umową obligacyjną wpisywaną dodatkowo do księgi wieczystej. Jednakże ma ograniczony zakres, zarówno podmiotowy (jedną z jej stron musi być deweloper), jak i przedmiotowy (dotyczy określonych typów nieruchomości, które to dodatkowo mają dopiero powstać na skutek działań dewelopera).
Czym jest zatem umowa przedwstępna? Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, jest to po prostu umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy zwanej umową przyrzeczoną (zob. art. 389-390 k.c.). Kodeks wymaga przy tym aby umowa przedwstępna zawierała jedynie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie musi jednak zawierać terminu jej zawarcia. Nie jest także wymagane, aby umowa przedwstępna była zawierana w formie aktu notarialnego. Nadto, umowa ta nie musi wprost poprzedzać zawarcia umowy sprzedaży.
Umowę tą zawiera się najczęściej w tych przypadkach, gdy nie jest możliwe zawarcie umowy deweloperskiej, czyli np. w transakcjach zawieranych na rynku wtórnym, bądź gdy przyszłym sprzedającym nie jest deweloper. Pozwala ona nabywcy na pozyskanie finansowania, a sprzedawcy na dokończenie budowy, czy też doprowadzenie do wygaszenia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, itp. Przyjrzyjmy się zatem obecnie poszczególnym elementom umowy przedwstępnej:
treść – w przypadku umowy dotyczącej nieruchomości, prócz danych stron, należy precyzyjnie okreslić samą nieruchomość oraz wskazać jej cenę, bądź sposób jej ustalenia. Częstokroć w umowie wskazuje się również dalsze obowiązki, które mają zostać wykonane przez strony do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, np. uzyskanie stosownych zaświadczeń przez sprzedawcę, czy też uporządkowanie nieruchomości,
czas zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna nie musi go określać. W takim przypadku powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Co ważne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia,
forma – ustawa nie wymaga żadnej formy szczególnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zatem zostać zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Jednkże, tylko gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Nadto, podstawą wpisu prawa w księdze wieczystej nie może być umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej, a tylko wpis wzmianki o zawarciu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej daje gwarancję powszechnej znajomości tego faktu,
skutki niewykonania umowy – rodzaj skutków zależny jest od formy umowy. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to uprawniony może domagać się jedynie niewielkiego odszkodowania (w granicach tzw. ujemnego interesu umownego), chyba że w umowie przewidziano dodatkowo zadatek albo karę umowną. Jedynie w przypadku zawarcia ww. umowy w formie aktu notarialnego możliwe jest dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok zapadły w takiej sprawie wywołuje skutek zawarcia umowy przyrzeczonej.
W kolejnym artykule omówione zostaną szerzej szczególowe zagadnienia związane z umową przedwstępną, takie jak: zadatek, wpis roszczenia z umowy do księgi wieczystej, a także zawarcie umowy przedwstępnej pod warunkiem.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
