Deweloper proponuje ci zawarcie umowy przedwstępnej zamiast umowy deweloperskiej? Zastanawiasz się, która umowa jest korzystniejsza dla kupującego? A może szukasz sposobu na dodatkowe oszczędności? Z naszego artykułu dowiesz się czym obie umowy różnią się między sobą oraz do jakich celów przeznaczona jest każda z nich.
Umowa deweloperska wprowadzona została do systemu prawnego dziesięć lat temu, przez ten okres zarówno nabywcy, jak i deweloperzy przyzwyczaili się do jej stosowania. Nie oznacza to wszakże, iż umowa deweloperska całkowicie wyeliminowała z transakcji na rynku pierwotnym umowę przedwstępną sprzedaży.
Na wstępie warto przypomnieć czym jest umowa deweloperska. To rodzaj umowy, na mocy której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – prawa własności nieruchomości (lokalu, domu jednorodzinnego), zaś nabywca zobowiązuje się do zapłaty za nieruchomość w sposób określony w umowie. Już na podstawie treści tej definicji możemy określić przypadki, gdy konieczne jest zastosowanie umowy deweloperskiej. Zawierana jest ona bowiem na etapie, gdy „przedsięwzięcie deweloperskie” się rozpoczyna, bądź jest jeszcze realizowane. Umowy te będą zatem charakterystyczne dla sytuacji kupowania przysłowiowej „dziury w ziemi”, a także gdy nieruchomość jest jeszcze na etapie budowy.
W przypadku natomiast, gdy nabywamy lokal w budynku, który został już wybudowany i odebrany, najczęściej stosuje się umowy przedwstępne, o ile strony nie mogą od razu zawrzeć umowy przenoszącej własność. W umowie przedwstępnej bowiem określamy konkretny przedmiot transakcji, co na wstępnym etapie budowy nie jest możliwe. Umowy przedwstępne zawiera się zatem najczęściej wtedy, gdy nieruchomość gotowa jest już do sprzedaży ale nabywca potrzebuje dodatkowego czasu, np. na pozyskanie finansowania. W takim przypadku wystarczającym dokumentem dla banku będzie umowa przedwstępna sprzedaży.
Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej powinniśmy wiedzieć o kilku ich specyficznych cechach. Przede wszystkim, umowa ta nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Tymczasem umowa deweloperska musi być zawarta właśnie w takiej formie. Zawarcie umowy przedwstępnej bez udziału notariusza pozwala na zaoszczędzenie kosztów i czasu. Niemniej, ma też inne konsekwencje. Mianowicie, na podstawie umowy pisemnej nie możemy wnioskować o dokonanie wpisu roszczenia o przeniesienie nieruchomości do księgi wieczystej. Co więcej, w przypadku gdyby deweloper odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca nie może dochodzić przed sądem zobowiązania dewelopera do wywiązania się z tego obowiązku. Możliwe jest jedynie domaganie się odszkodowania za koszty poniesione na zawarcie umowy przedwstępnej, względnie kary umownej – gdy została w umowie zastrzeżona. Jeśli wręczyliśmy deweloperowi zadatek przy zawieraniu umowy przedwstępnej, jej niewykonanie przez sprzedawcę uprawnia nas do żądania zadatku w podwójnej wysokości.
W podsumowaniu można wskazać w jakich okolicznościach warto zdecydować się na poszczególne rodzaje umów dotyczących przeniesienia nieruchomości:
- umowa deweloperska – zawieramy ją na wstępnych etapie inwestycji, do czasu gdy nabywana nieruchomość nie uzyskała statusu samodzielnego lokalu, a w przypadku domów jednorodzinnych do czasu wydania pozwolenia na użytkowanie,
- umowa przedwstępna w formie pisemnej – warto ją zawrzeć, gdy ustalono krótki termin do zawarcia umowy przyrzeczonej oraz zabezpieczono nabywcę karą umowną, bądź zadatkiem. Umowę tą zawieramy na późniejszym etapie inwestycji, zazwyczaj gdy przedmiot sprzedaży jest już gotowy do odbioru albo pozostało niewiele czynności do wykonania aby było to możliwe,
- umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – formę notarialną powinniśmy wybrać, jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej przekracza kilka miesięcy. Daje ona bowiem lepszą ochronę roszczenia nabywcy o przeniesienie własności nabywanej nieruchomości.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
