Dożywocie popularne było swego czasu na terenach wiejskich, gdzie przekazywano własność nieruchomości najczęściej dzieciom albo wnukom w zamian za dożywotnią opiekę nad zbywającym. Obecnie umowy tego typu spotykane są coraz częściej w miastach. Wymusza je z jednej strony sytuacja demograficzna, z drugiej natomiast chęć zagwarantowania, że dany składnik majątku dożywotnika przejdzie na konkretną osobę. Dożywocie stanowi bowiem umowę odpłatną (opieka w zamian za przeniesienie prawa własności), stąd też powoduje wyłączenie objętej nią nieruchomości spod reguł prawa spadkowego.
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 908-916 k.c.) na nabywcy nieruchomości ciąży obowiązek przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Prawo własności nieruchomości przechodzi z chwilą zawarcia umowy, nie zaś z chwilą śmierci dożywotnika.
Ta ostatnia cecha omawianej umowy sprawia, że osoba zobowiązana względem dożywotnika może sprzedać nieruchomość nawet niezwłocznie po jej nabyciu. Co więcej, zbycie nieruchomości przez zobowiązanego nie powoduje wygaśnięcia umowy dożywocia, która nadal obciążać będzie daną nieruchomość. Obowiązki z nią związane przejdą zaś na kolejnego nabywcę.
Założyć można, że mało kto zainteresowany byłby tego typu zakupem. Sytuację wszakże komplikuje fakt, że fakt zawarcia umowy dożywocia nie jest obligatoryjnie wpisywany do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis taki jedynie może, a nie musi, zostać dokonany i wtedy umieszcza się go w dziale III księgi wieczystej. W przypadku dożywocia ustawodawca poszedł jeszcze o krok dalej wskazując wprost, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawo dożywocia (art. 7 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przepis ten wyłącza rękojmię przeciwko dożywociu, co oznacza, że skoro dożywocie powstaje niezależnie od wpisu, to nabywca własności nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię przeciwko dożywociu tzn. dowodzić, iż nabył nieruchomość bez obciążenia dożywociem, skoro nie była ona ujawniona w księdze wieczystej (tak wyrok Sądu Najwyższego z 12.08.1999 r., I CKN 118/98). Innymi słowy, jeżeli umowa dożywocia została zawarta, to nabywając nieruchomością nią obciążoną, kupujący wejdzie w miejsce zobowiązanego z dożywocia, nawet gdy prawo to nie było wpisane w księdze wieczystej.
Aby uniknąć tego typu sytuacji należy w umowie sprzedaży zawrzeć stosowne oświadczenie sprzedawcy w przedmiocie prawa dożywocia. Może zostać ono powiązane z zastrzeżeniem kary umownej w przypadku jego nieprawdziwości. Nadto, niezgodność oświadczenia z rzeczywistym stanem prawnym stanowiłaby wadę prawną nieruchomości uprawniając nabywcę z wystąpieniem z roszczeniami rękojmianymi przeciwko zbywcy (obniżenie ceny, odstąpienie od umowy, dodatkowe odszkodowanie).
Odnośnie zaś samej umowy dożywocia, to na skutek sprzedaży dożywotnik (nie nabywca) uzyskuje prawo do żądania zamiany dożywocia na dożywotnią rentę. Nabywca nabędzie analogiczne roszczenie dopiero, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między nim a dożywotnikiem takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Sam fakt nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie będzie zatem uprawniał nabywcy do jego zamiany na rentę.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
