Umowa cesji praw była powszechnie stosowana w okresie boomu na rynku nieruchomości. W chwili obecnej jest ona dosyć rzadką formą transakcji, jednakże nadal stosowaną.
Umowa cesji praw dochodzi do skutku pomiędzy osobą, której te prawa przysługują (cedentem) a osobą nabywającą (cesjonariuszem).
Należy jednak pamiętać, iż o ile prawa możemy scedować na osobę trzecią bez zgody dłużnika (w tym przypadku dewelopera), o tyle obowiązki mogą być scedowane dopiero po uzyskaniu zgody wierzyciela.
W związku z tym teoretycznie można scedować wyłącznie prawa przysługujące z umowy deweloperskiej na inną osobę bez zgody dewelopera, jednakże nie będzie to cesja w pełni skuteczna, ponieważ na przeniesienie obowiązków deweloper będzie musiał wyrazić zgodę.
W związku z powyższym, cesje praw (a dokładniej cesje praw i obowiązków) w przypadku w obrotu nieruchomościami mają charakter trójstronny. Występuje tam cedent, cesjonariusz i deweloper.
Cesja praw i obowiązków, aby była skuteczna, musi mieć taką samą formę jak umowa, z której roszczenie się wywodzi. Oznacza to, iż w przypadku, gdy umowa pierwotna została np. zawarta w formie aktu notarialnego, to i również umowa cesji praw i obowiązków powinna być zawarta w takiej formie (pod rygorem nieważności). Jeżeli umowa pierwotna będąca źródłem praw i obowiązków została zwarta w formie pisemnej, to i również cesja praw i obowiązków powinna mieć taką formę.
W przypadku cesji praw należy postępować podobnie, jak w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym tj. należy sprawdzić księgi wieczyste, pozwolenie na budowę dewelopera, firmę deweloperską (szczególnie sposób reprezentacji wskazany w Krajowym Rejestrze Sądowym) .
Nadto bardzo szczegółowo należy przeczytać umowę, którą zawarł cedent z deweloperem. Warto się upewnić, iż cedent nie zawarł dodatkowych aneksów do umowy głównej. Należy pamiętać, iż poprzez cesję praw i obowiązków wchodzimy w pełną sytuację prawną cedenta, stąd daleko zachowana ostrożność i rozwaga są jak najbardziej na miejscu.
Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestię istnienia praw i obowiązków po stronie cesjonariusza i cedenta (może zaistnieć sytuacja, w której realne prawa i obowiązki przekształciły się w zobowiązania naturalne, których nie można – wskutek upływu czasu – dochodzić przed sądem).
W kwestii wygaśnięcia praw i obowiązków decydują bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego.
Należy uzyskać wszelkie informacje od dewelopera odnoście dokonanych przez cedenta płatności oraz wykonanych obowiązków.
Istotny jest również dla cedenta aspekt podatkowy transakcji, ponieważ nie mają do niego zastosowania przepisy dotyczące zwolnienia z podatku zawarte w przepisach szczególnych, dotyczących opodatkowania zbycia nieruchomości.
Przychody uzyskane z cesji praw i obowiązków podlegają w związku z tym opodatkowaniu na podstawie przepisów ogólnych według skali podatkowej.
Umowa cesji praw i obowiązków jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (należy o tym pamiętać szczególnie w przypadku umów cesji zawieranych w zwykłej formie pisemnej).
