Obowiązujące od 01 stycznia 2022 roku zmiany podatkowe nazywane łącznie Polskim Ładem nie doczekały się dobrej prasy. Pewne rozwiązania zawarte w tym programie uznać jednak należy za korzystne dla podatników. Do kategorii osób zadowolonych przedmiotowymi zmianami zaliczyć można osoby zamierzające skorzystać z ulgi mieszkaniowej.
Przypomnijmy, że ulga ta zakłada iż wolne są od podatku dochodowego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Co prawda już dotychczas ustawa zawierała katalog „własnych celów mieszkaniowych”, wśród których ujęto spłatę kredytu lub pożyczki wraz z odsetkami zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Niemniej, istniały w tym zakresie istotne rozbieżności interpretacyjne pomiędzy poszczególnymi urzędami skarbowymi. Problem tkwił w różnej kwalifikacji przypadku, w którym podatnik spłacał pieniędzmi uzyskanymi ze sprzedaży nieruchomości kredyt zaciągnięty na jej nabycie, w szczególności gdy kredyt ten (pożyczka) podatnik uprzednio ujął już w kosztach uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości.
Aby wyjaśnić wątpliwości w tym zakresie oraz wprowadzić jednolite zasady rozliczania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, ustawodawca dodał do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis art. 21 ust. 30a. Zgodnie z nim, wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką).
Co to oznacza w praktyce? Po pierwsze, w pełni bezpiecznie można spłacić kredyt zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość ze środków pochodzących z jej sprzedaży. Po drugie, jest to możliwe także wtedy, gdy wartość przedmiotowego kredytu ujęliśmy, jako koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości. Tym samym podatnicy na fakcie spłaty kredytu mogą skorzystać dwukrotnie. Pierwszy raz korzystając z ulgi mieszkaniowej, drugi raz ujmując go w kosztach uzyskania przychodu.
Pamiętajmy bowiem, że podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości obliczany jest od dochodu (przychodu czyli ceny sprzedaży pomniejszonego o koszty jego uzyskania, w tym kwotę i koszty kredytu). Następnie możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego co do części, bądź całości wcześniej obliczonego podatku. Zależne jest to od proporcji, o której mowa była powyżej (wolne są od podatku dochodowego dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości).
Na marginesie wyjaśnijmy, że Polski Ład nie zmienia zasad zwolnienia przychodu ze sprzedaży nieruchomości z podatku dochodowego, jeżeli nieruchomość została sprzedana po upływie 5 lat od jej nabycia. Omawiana powyżej ulga mieszkaniowa odnosi się zatem wyłącznie do przypadków, w których nieruchomość jest zbywana przed upływem 5 lat od jej nabycia.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
