W społecznym przekonaniu nadal funkcjonuje przeświadczenie o tym, że sprzedając mieszkanie oraz przeznaczając uzyskane z tej transakcji środki na spłatę kredytu hipotecznego oraz nowe cele mieszkaniowe można uniknąć konieczności zapłaty podatku dochodowego. Niestety funkcjonująca od niespełna 10 lat ulga mieszkaniowa dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej jest jedynie cieniem poprzednio obowiązujących zwolnień.
W tym miejscu przypomnieć należy, że ulgę mieszkaniową stosuje się do nieruchomości zakupionych po 01 stycznia 2009 roku. Właściciele nieruchomości legitymujący się dłuższym okresem ich posiadania mogą zaś korzystać z wcześniej obowiązującej ulgi meldunkowej. Nadto, ulgę mieszkaniową stosuje się jedynie do transakcji zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, po tym okresie bowiem sprzedaż jest całkowicie zwolniona z podatku.
Skorzystanie z opisywanej ulgi warunkowane jest przez łączne spełnienie dwóch przesłanek. Pierwszą z nich jest przeznaczenie uzyskanej ceny sprzedaży na własne cele mieszkaniowe zbywcy. Drugą zaś wydatkowanie ich w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. O ile kryterium czasowe zostało sformułowane w sposób jednoznaczny, to już sposób spożytkowania ceny sprzedaży nieruchomości budzi pewne kontrowersje.
W kontekście spłaty kredytu albo pożyczki zaciągniętych na sprzedaną nieruchomość konieczne jest zapoznanie się z katalogiem celów mieszkaniowych zdefiniowanych przez samego ustawodawcę (art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Wśród wymienionych tam kategorii wydatków znalazły się wydatki poniesione na:
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na cele mieszkaniowe,
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
I tu pojawia się problem, gdyż owe wszystkie kredyty i pożyczki oraz związane z nimi koszty (prowizje bankowe, odsetki) muszą zostać zaciągnięte na zakup innej nieruchomości przy użyciu, której podatnik będzie realizował swoje cele mieszkaniowe po sprzedaży danej nieruchomości. Potwierdza to ugruntowana linia orzecznicza sądów administracyjnych, w myśl której: podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25.11.2016 r., II FSK 3388/14).
Nie oznacza to wszakże, iż sprzedawca w ogóle nie może rozliczyć kwot związanych z nabyciem sprzedawanej nieruchomości. Wszelkie udokumentowane wydatki przeznaczone bezpośrednio na zakup nieruchomości oraz nakłady na nią stanowić będą koszt uzyskania przychodu z jej sprzedaży. Chodzi tu zatem o cenę lokalu wpisaną w akcie notarialnym, koszty samej umowy, wynagrodzenie pośrednika, a także wydatki związane z wykończeniem nieruchomości (zob. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 17.02.2017 r., I SA/Lu 892/16). Kosztami tymi nie będą zaś wydatki związane z pozyskaniem kredytu oraz odsetki od niego, bądź koszt wcześniejszej spłaty. Stanowią one bowiem opłaty za korzystanie z kapitału, nie zaś bezpośredni koszt zakupu mieszkania. Do kosztów uzyskania nieruchomości nie można zaliczyć również kwot wydatkowanych na zakup ruchomości do lokalu (mebli, sprzętu, itp.). Wyjątek stanowią elementy nierozerwalnie związane z nieruchomością (kuchnie w zabudowie, zabudowy wnękowe i łazienkowe, kominki, itp.).
Jak zatem prawidłowo obliczyć wysokość podatku, w przypadku gdy część ceny sprzedaży przeznaczono na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup sprzedawanej nieruchomości, a pozostałą część na faktyczne cele mieszkaniowe? O tym w kolejnym artykule.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
