Zawierając umowę najmu na czas określony strony zakładają pewną stabilność ich relacji. Dotyczy to najczęściej pewności źródła przychodu na przestrzeni danego okresu czasu oraz wysokości czynszu najmu. Czy oznacza to, że w przypadku umów terminowych nie jest możliwe dokonywanie zmian stawek czynszu? Jest wręcz odwrotnie, ustawodawca przewidział bowiem ustawowe mechanizmy korekty wynagrodzenia wynajmującego. Co ważne, znajdują one zastosowanie nie tylko do umów zawartych na czas nieoznaczony ale także umów okresowych.
I tak, w myśl art. 6851 kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten obecnie nie uzależnia możliwości jednostronnego podwyższenia czynszu od tego, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy też nieoznaczony. Nie wprowadza on także odmiennych regulacji w zależności od tego, czy wynajmowany lokal jest mieszkaniem, czy też pomieszczeniem usługowym. Nie oznacza to jednakże pełnej swobody wynajmującego w dokonywania zmian czynszu najmu. Wyróżnić bowiem można dwa rodzaje ograniczeń: ustawowe i umowne.
Pierwsze z nich odnoszą się właśnie do najmu lokali mieszkalnych. W tym zakresie zastosowanie znajduje nie tylko kodeks cywilny, ale również ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Stanowi ona mianowicie, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu mieszkalnego, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Co więcej, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Ten ostatni okres wynosi natomiast 3 miesiące, chyba że w umowie został ustalony okres dłuższy.
Najemca lokalu mieszkalnego, który otrzymał wypowiedzenie wysokości czynszu może zachować się na jeden z trzech sposobów. Po pierwsze może zgodzić się na podwyższenie czynszu i po okresie wypowiedzenia opłacać go w wyższej wysokości. Może on też nie zaakceptować podwyższonej stawki, w takim wypadku umowa ulegnie rozwiązaniu z upływem ww. 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Co prawda zatem, umowa zawarta na czas oznaczony nie może być swobodnie wypowiadana, to jednak omawiane przepisy stanowią rozwiązanie szczególne, wprost dopuszczone przez ustawodawcę. Trzecią możliwością najemcy jest zakwestionowanie podwyżki oraz wystąpienie z pozwem o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości.
W szczególności w umowach najmu zawartych na czas oznaczony, spotyka się umowne ograniczenie, bądź wręcz wyłączenie możliwości wypowiedzenia czynszu przez wynajmującego. Strony mogą zatem zmodyfikować tryb jednostronnej zmiany wysokości czynszu, wprowadzając np. dłuższy lub krótszy termin wypowiedzenia lub określając etapy zmiany czynszu (np. obligatoryjne negocjacje poprzedzające wypowiedzenie albo czas na podjęcie decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia). Strony mogą też wyłączyć dopuszczalność jednostronnej zmiany wysokości czynszu w drodze wypowiedzenia przez wprowadzenie alternatywnych sposobów urealniania czynszu, np. klauzule automatycznej waloryzacji. Co ważne, postanowienia umowne mogą przewidywać mechanizm nie tylko podwyższenia ale także zmniejszenia wysokości czynszu (np. waloryzacja przy zastosowaniu wskaźnika, który niekiedy przyjmuje wartość ujemną).
Jak wynika z powyższego, ustawodawca pozostawił stronom umów najmu dużą swobodę w kształtowaniu mechanizmu zmiany czynszu. Z możliwości uregulowania tej kwestii w postanowieniach umownych, powinny korzystać zwłaszcza strony umów zawartych na czas oznaczony. Nawet wszakże brak stosownych klauzul umownych, nie pozbawia wynajmującego możliwości jednostronnego wypowiedzenia czynszu, także gdy umowa najmu została zawarta na czas oznaczony.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
