Dokument, o którym mowa w tytule pojawił się w polskim systemie prawnym z dniem 01 stycznia 2009 roku. Nie była to wszakże inicjatywa krajowego ustawodawcy, a obowiązek wprowadzenia regulacji unijnych. Początkowo dość skromna regulacja tej materii rozrzucona była w ustawie Prawo budowlane oraz kilku rozporządzeniach wykonawczych. W 2014 roku uchwalona została odrębna ustawa o charakterystyce energetycznej budynków, która weszła w życie z dniem 09 marca 2015 roku (Dz.U. z 2014 r., poz. 1200).
Czym jest zaś świadectwo charakterystyki energetycznej? Jest to dokument sporządzony w formie pisemnej zawierający zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku (np. mieszkanie, lokal użytkowy), określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem podane w jednostce kWh/m2/rok. Innymi słowy świadectwo informuje nas o zapotrzebowaniu budynku albo jego części na energię w skali roku – na wzór informacji umieszczanych chociażby na sprzęcie elektronicznym oraz AGD. Ma też ono spełniać podobną rolę, czyli pozwalać na oszacowanie kosztów eksploatacyjnych, jak również stanowić jeden z elementów wyboru towaru przez potencjalnego nabywcę. W praktyce rzadko jest ono czynnikiem mającym wpływ na zakup nieruchomości na rynku wtórnym. W przypadku rynku pierwotnego jest to jeszcze bardziej utrudnione, gdyż świadectwa sporządzane są już po zawarciu umów deweloperskich – co wynika z prostego faktu, iż do wykonania stosownych obliczeń konieczne jest zakończenie budowy. Nadto ustawa wymaga jego przekazania dopiero przy umowie sprzedaży, nie zaś wcześniej zawieranych umowach.
Ciekawa sytuacja występuje w przypadku nie przekazania świadectwa przez sprzedawcę albo wynajmującego. Mianowicie, kupujący bądź najemca mogą w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży albo umowy najmu wezwać drugą stronę do doręczenia świadectwa w terminie 2 miesięcy. W przypadku gdy świadectwo charakterystyki energetycznej albo jego kopia nie zostaną przekazane w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania, nabywca albo najemca może, w terminie nie dłuższym niż 6 miesięcy w przypadku umowy najmu oraz 12 miesięcy w przypadku umowy sprzedaży albo zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, licząc od dnia zawarcia umowy, zlecić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej na koszt zbywcy albo wynajmującego. Z konstrukcji przepisów art. 11 ww. ustawy wnioskować zatem należy, że po upływie 14 dni od zawarcia jednej ze wskazanych umów, uprawnienie kupującego i najemcy wygasa.
Co do zasady świadectwo sporządzane jest w związku ze zbyciem budynku albo lokalu na mocy umowy sprzedaży nieruchomości albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeżeli nie wykonano go w związku z tymi transakcjami, konieczne będzie jego sporządzenie w związku z oddaniem budynku albo lokalu w najem. Z powyższego wynika, że posiadanie przedmiotowego świadectwa nie jest wymagane w przypadku wybudowania nieruchomości na potrzeby własne inwestora. Dodatkowo, zwolnione są z tego m.in. lokale mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku, a także budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez okres 10 lat, a jego sporządzenie może zostać powierzone wyłącznie osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia. Minister Infrastruktury i Budownictwa prowadzi jawny rejestr osób spełniających owe wymagania. Wskazywana na wstępie ustawa wprowadziła możliwość weryfikacji wydanego świadectwa na wniosek właściciela albo najemcy, a także z urzędu pod kątem prawidłowości i rzetelności ich sporządzenia. Weryfikacji dokonuje ww. Minister. Niestety ustawowy termin na dokonanie weryfikacji na wniosek wynosi aż 12 miesięcy.
W podsumowaniu stwierdzić można, że o ile obecnie świadectwo charakterystyki energetycznej nie odgrywa dużej roli przy wyborze nieruchomości, to docenić należy jego walor informacyjny. Tym bardziej, że w przypadku gdy zostało ono sporządzone właściciel lub zarządca mogą podawać w reklamie dotyczącej sprzedaży lub najmu danej nieruchomości wskaźnik jej rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Pozwala to na chociażby przybliżone porównanie dostępnych ofert pod względem kosztów eksploatacyjnych, a także szacunkowe ich obliczenie.
