Samowola budowlana to potoczne określenie obiektów budowlanych budowanych, bądź już wybudowanych z naruszeniem przepisów Prawa budowlanego. Samowolą budowlaną będzie zatem zarówno budynek wzniesiony bez pozwolenia na budowę, jak również budowla która nie spełnia warunków przewidzianych w wydanej decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę (np. odbiega od projektu w sposób nie pozwalający na uznanie, że mamy do czynienia jedynie z drobnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego).
Z wzniesieniem obiektu wbrew przepisom prawa lub pozwoleniu na budowę związane są liczne sankcje, począwszy od nakazu dostosowania budowli do norm techniczno-budowlanych oraz projektu z zapłatą znacznej opłaty legalizacyjnej, aż po orzeczenie nakazu rozbiórki. Nic więc dziwnego, że właściciele tego typu obiektów próbują zdjąć z siebie ów ciężar sprzedając nieruchomość. Zgodnie bowiem z utrwalonym poglądem wyrażanym przez sądy administracyjne, gdyby obiekty zostały wzniesione przez poprzednich właścicieli, to następcy prawni inwestorów, uzyskując prawo własności nieruchomości, weszli w prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością, zatem do nich kieruje się wszelkie rozstrzygnięcia, a w tym decyzję zmierzającą do usunięcia skutków samowoli budowlanej na tej nieruchomości (zob. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 26.05.2010 r., sygn. akt II SA/Łd 31/10).
Co więcej, orzeczony uprzednio – nawet względem pierwotnego właściciela budynku – nakaz rozbiórki nie ulega nigdy przedawnieniu. Nawet jeżeli zatem obowiązek takowy został nałożony kilkadziesiąt lat temu, a organ administracji budowlanej nie podejmował jakichkolwiek czynności zmierzających do jego wyegzekwowania, to możliwe będzie domaganie się rozbiórki w przyszłości. Możliwość taką wyłącza dopiero przeprowadzenie czasochłonnego i kosztownego postępowania legalizacyjnego. W niektórych przypadkach może to się wiązać z koniecznością przebudowy domu, a czasem nie będzie w ogóle możliwe. W tym ostatnim wypadku pozostaje rozbiórka.
Co jednak w przypadku, gdy będąc właścicielem samowoli budowlanej dokonuję jej sprzedaży? Jak już wiemy odpowiedzialność administracyjna przechodzi na nowego właściciela. Niemniej, sprzedawca może ponosić odpowiedzialność z tytułu wady prawnej sprzedanej nieruchomości. Jeżeli jednak nabywca zostanie poinformowany o tym, że dany obiekt stanowi samowolę budowlaną, to odpowiedzialność takowa nie powstaje. Nadto, roszczenia z tego tytułu nie będą przysługiwać kupującemu, jeżeli o fakcie tym wiedział w chwili sprzedaży i to niezależnie z jakiego źródła – czy to od innych osób, czy też wynikało to z przedstawionych nabywcy dokumentów.
W innych przypadkach odpowiedzialność zbywcy z tytułu rękojmi za wady prawne wygasa z upływem roku od dnia, w którym kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Gdy zaś kupujący jest konsumentem okres ten nie może się skończyć przed upływem pięciu lat dnia nabycia nieruchomości. Istotne jest wszakże, iż terminy te nie znajdą zastosowania, gdy sprzedawca wiedząc o wadzie zataił ją – np. w treści umowy sprzedaży wprost oświadczył, że obiekt nie jest samowolą budowlaną.
Kupujący w ramach roszczeń z tytułu rękojmi za wady prawne może domagać się przede wszystkim ich usunięcia, np. w drodze przeprowadzenia przez sprzedawcę oraz na jego koszt postępowania legalizacyjnego. Może także domagać się obniżenia ceny o przewidywany koszt doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem. W sytuacji natomiast, gdy legalizacja nie jest możliwa mógłby on domagać się obniżenia ceny do wartości gruntu bez danego budynku pomniejszonej o koszty rozbiórki. Nadto, jeżeli koszt dostosowania obiektu do norm budowlanych albo projektu byłby wysoki, bądź istniała konieczność jego rozbiórki należałoby uznać to za wadę istotną uprawniającą kupującego do odstąpienia od umowy sprzedaży. W takim wypadku mógłby on dochodzić nie tylko zwrotu ceny ale także odszkodowania za straty związane z istnieniem przedmiotowej wady.
Z powyższego wynika, że jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości z samowolą budowlaną, to rozsądniejszym rozwiązaniem jest poinformowanie o tym fakcie nabywcy oraz odpowiednie skalkulowanie ceny. W innym wypadku istnieć będzie ryzyko poniesienia znacznych kosztów związanych z roszczeniami nabywcy.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
