Wydawać by się mogło, że sprzedaż nieruchomości przez poszczególne spółki handlowe nie różni się znacząco na gruncie podatkowych konsekwencji takiej transakcji. Nic bardziej mylnego. Skąd wynikają zatem różnice oraz jakich spółek dotyczą? Tego dowiesz się z naszego artykułu.
Różnica w opodatkowaniu jest konsekwencją tego, że niektóre spółki handlowe podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Dotyczy to spółki komandytowo-akcyjnej, spółki z o.o. oraz spółki akcyjnej. Pozostałe spółki, czyli spółka jawna, spółka partnerska oraz spółka komandytowa w ogóle nie są podatnikami podatku dochodowego. Nie oznacza to wszakże, iż od dochodu generowanego przez takie spółki, np. ze sprzedaży nieruchomości, nie jest odprowadzany podatek. W spółkach tych podatnikami podatku dochodowego są ich wspólnicy. Różnicę tą najlepiej zobrazować poniższym przykładem.
Jeżeli wspólnikami spółki jawnej są osoby fizyczne, a spółka jawna sprzedaje należącą do niej nieruchomość, to dochody z tego tytułu rozliczane są przez wspólników, do których znajduje zastosowanie podatek dochodowy od osób fizycznych. Jeśli zaś właścicielem nieruchomości byłaby spółka z o.o., to sytuacja byłaby zgoła inna. W pierwszej bowiem kolejności spółka ta rozliczałaby dochód podatkiem dochodowym od osób prawnych. Jeżeli następnie wspólnicy zdecydowaliby się na wypłatę dywidendy, to ona będzie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem w wysokości 19% przychodu.
Różnicę widać gołym okiem. W spółkach kapitałowych dochodzi do tzw. „podwójnego opodatkowania”. Dochód wypracowany przez spółkę, zanim trafi do jej wspólników zostaje podlega dwa razy opodatkowaniu. Nie jest to wszakże jedyna różnica pomiędzy spółkami osobowym i kapitałowymi.
Podleganie różnym ustawom podatkowym skutkuje nie tylko stosowaniem odmiennych stawek podatkowych ale także zakresem ulg i zwolnień, z których podatnicy mogą korzystać w poszczególnych przypadkach. Przede wszystkim osoby fizyczne będące wspólnikami spółek osobowych mogą stosować zwolnienie w podatku dochodowym przysługujące po upływie pięciu lat od nabycia sprzedawanej nieruchomości mieszkalnej. Może to być zarówno lokal mieszkalny, jak i budynek z takimi lokalami.
Co ciekawe, nie ma znaczenia, czy spółka osobowa wykorzystywała przedmiotową nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej, czy nie. Ulga w obu tych przypadkach będzie przysługiwała wspólnikom. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nieruchomość stanowiłaby towar handlowy. Byłoby tak przykładowo, gdyby spółka prowadziła działalność deweloperską.
Wspólnicy spółek kapitałowych oraz spółki komandytowo-akcyjnej, nawet jeżeli są osobami fizycznymi, nie mogą skorzystać z opisanego wyżej zwolnienia podatkowego. Nie jest to niestety jedyny przykład zwolnienia, które nie jest dostępne dla spółek kapitałowych i ich wspólników.
Mianowicie, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości dotychczasowy właściciel otrzymuje odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość. Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych odszkodowanie takie jest zwolnione z opodatkowania. Wspólnicy spółki osobowej, która zostanie wywłaszczona nie zapłacą zatem podatku dochodowego od odszkodowania z tę nieruchomość. Inaczej rzecz się ma na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych. Ustawa ta bowiem nie przewiduje takiego zwolnienia. Tym samym wywłaszczona spółka kapitałowa powinna zapłacić podatek dochodowy od otrzymanego odszkodowania.
Powyżej przedstawiliśmy tylko najważniejsze różnice w opodatkowaniu pomiędzy spółkami osobowymi oraz spółkami kapitałowymi i spółką komandytowo-akcyjną. Nie należy zatem wprost przekładać reguł obowiązujących daną spółkę na inne, może to bowiem skutkować nieprzewidzianymi konsekwencjami podatkowymi.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
