Chcesz sprzedać odziedziczoną nieruchomość ale w księdze wieczystej nadal są wpisaniu spadkodawcy? A może obawiasz się nabyć lokal od osoby, która nie jest wpisana do księgi wieczystej jako właściciel? Czy też zastanawiasz się, czy w ogóle możliwe jest przeprowadzenie transakcji sprzedaży, gdy dane w księdze wieczystej są nieaktualne?
Nasz artykuł zacząć musimy od odpowiedzi na ostatnie z przedstawionych na wstępie pytań. Oczywiste jest, że w księdze wieczystej powinny znajdować się aktualne wpisy. Jednakże, z wielu przyczyn treść księgi wieczystej może nie odzwierciedlać obecnego stanu własności danej nieruchomości. Wynika to z faktu, iż wpisy w dziale II księgi wieczystej – to tam zamieszczane są dane o właścicielach i użytkownikach wieczystych – dokonywane są na wniosek. Jeżeli zatem taki wniosek nie zostanie złożony, wpis w księdze wieczystej pozostanie niezmieniony.
Najczęściej z tego typu sytuacją możemy się spotkać w przypadku śmierci dotychczasowego właściciela nieruchomości, a także rozwodu osób które nabyły nieruchomość do ich majątku wspólnego. W pierwszym wypadku, do wpisania spadkobierców do księgi wieczystej, konieczne jest przeprowadzenie postępowania spadkowego. Samo uzyskanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, czy też sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia, nie jest wszakże wystarczające. Przynajmniej jeden ze spadkobierców powinien bowiem złożyć wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą o zmianę jej treści poprzez ujawnienie nowych właścicieli. Podobnie rzecz się ma w przypadku rozwodu i sądowego zniesienia współwłasności. Sąd nie przesyła swojego orzeczenia do ksiąg wieczystych, do uaktualnienia wpisu konieczne jest zatem działanie nowego właściciela.
O ile w ustawach znajdziemy terminy na zgłoszenie faktu dziedziczenia w urzędzie skarbowym, czy też złożenie deklaracji w podatku od nieruchomości, to brak jest terminu, w którym należałoby zaktualizować treść księgi wieczystej. Niekiedy zatem nieaktualne wpisy w księdze wieczystej utrzymują się nawet przez wiele lat, a konieczność ich zmiany pojawia się dopiero, gdy aktualny właściciel zamierza rozporządzić nieruchomością. I tu dochodzimy do sedna naszego artykułu.
Właściciel nieruchomości może rzecz jasna, jeszcze przed dokonaniem transakcji złożyć stosowny wniosek w sądzie wieczystoksięgowym. W dniu jego złożenia, w dziale II księgi wieczystej zamieszczona zostanie wzmianka. Informuje ona o tym, że do sądu wpłynął wniosek o zmianę danych właścicieli w księdze wieczystej. Na rozpatrzenie takiego wniosku oczekuje się jednak od kilku do nawet kilkunastu miesięcy. Istnienie zaś nierozpoznanej wzmianki w księdze wieczystej może odstraszać potencjalnych nabywców.
Dlatego też, właściciele nieruchomości, którzy nie zostali jeszcze ujawnieni w księdze wieczystej, często korzystają z innego sposobu. Mianowicie, w umowie sprzedaży, bądź w notarialnej umowie przedwstępnej, zamieszczany jest przez notariusza dodatkowy wniosek wieczystoksięgowy, którego przedmiotem jest odnotowanie również faktu przejścia własności nieruchomości na jej aktualnego zbywcę. Dzięki temu zachowany zostanie ciąg wpisów w księdze wieczystej, a umowa sprzedaży będzie mogła zostać zawarta – mimo, że sprzedawca nie figuruje w księdze wieczystej nieruchomości. Warunkiem takiej transakcji jest to, aby zbywca posiadał dokumenty potwierdzającego jego prawo do nieruchomości. Dokumenty te musi on dostarczyć notariuszowi, który opisuje je w akcie notarialnym oraz uwzględnia we wniosku wieczystoksięgowym.
Reasumując, sprzedaż nieruchomości przez właściciela, który nie jest jeszcze ujawniony w księdze wieczystej jest możliwa. Konieczne jest wszakże zadbanie o dokumenty wykazujące prawo własności sprzedawcy. Nabywca, przed zawarciem umowy sprzedaży, powinien zapoznać się z ich treścią, aby wyeliminować ryzyko nabycia nieruchomości od osoby nieuprawnionej.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
