Zawarcie umowy dożywocia jest jednym ze sposobów przeniesienia własności nieruchomości. Umowa ta polega bowiem na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości jej nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Przy czym, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już bezpośrednio po zawarciu umowy i wpisaniu zmiany w księdze wieczystej. Skutek ten nie jest zatem powiązany dopiero ze śmiercią dożywotnika (zbywcy nieruchomości).
W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości może sprzedać ją w krótkim okresie po zawarciu umowy dożywocia. Wykonywanie prawa dożywocia nie musi bowiem odbywać się w nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Konieczne jest wszakże zastanowienie się, w jaki sposób postąpić z prawem zbywcy do dożywotniego utrzymania. W tym zakresie możliwe jest kilka rozwiązań:
sprzedaż nieruchomości wraz z dożywociem,
sądowa zamiana dożywocia na rentę lub sądowe rozwiązanie umowy dożywocia.
A. Sprzedaż mieszkania z dożywociem
W tym przypadku nabywca nieruchomości wstępuje w miejsce zbywcy i pozostaje zobowiązany do zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie uprawnionej z umowy dożywocia. W braku odmiennej umowy, do zakresu tych obowiązków zalicza się: przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Nowy nabywca nieruchomości nie może jednostronnie ingerować w treść umowy dożywocia. Przysługiwać mu będą jednakże, opisane w kolejnym punkcie, uprawnienia żądania sądowej ingerencji w treść umowy. Rozstrzygnięcie sądu zależeć będzie wszakże od okoliczności konkretnego przypadku, stąd też nie można go jednoznacznie założyć. Z tych też względów obciążenie nieruchomości prawem dożywocia ma znaczący wpływ na jego wartość rynkową, a zatem także i cenę sprzedaży.
Brak samodzielnej kompetencji nowego nabywcy nieruchomości do modyfikacji umowy dożywocia, nie oznacza iż prawo takie nie przysługuje również dożywotnikowi. Ten ostatni bowiem, niezależnie od okoliczności sprawy, może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Jedyną przesłanką takiej zamiany jest zatem fakt zbycia nieruchomości przez osobę zobowiązaną względem dożywotnika. Określając wartość prawa dożywocia bierze się pod uwagę nie tylko wartość nieruchomości będącej przedmiotem umowy dożywocia ale także innych świadczeń, do których zobowiązany jest pierwotny nabywca nieruchomości względem dożywotnika.
B. Sądowa ingerencja w umowę dożywocia
Umowy dożywocia nie można zwyczajnie wypowiedzieć, byłoby to sprzeczne z jej celem. Niemniej ustawodawca przewidział dwie możliwości wyjścia z tego węzła obligacyjnego (zob. art. 913 k.c.):
zamiana na rentę – jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Chodzi tutaj przykładowo o długotrwały konflikt, czy też trwałe zaniedbywanie obowiązków umownych,
rozwiązanie umowy o dożywocie – w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę. Wypadkiem wyjątkowym będzie np. całkowite zerwanie więzi osobistej między stronami, krzywdzenie dożywotnika, trwała agresja dożywotnika względem pozostałych domowników, itp.
Z powództwem do sądu może wystąpić zarówno dożywotnik, jak i osoba względem niego zobowiązana, a zatem także kolejny nabywca nieruchomości obciążonej dożywociem.
Jak wynika z powyższego, sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest zadaniem łatwym ani korzystnym ekonomicznie. Każdorazowo kluczowe znaczenie będzie miała postawa poszczególnych osób zaangażowanych w realizację dożywocia względem siebie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
