Zastanawiasz się, czy możesz sprzedać lokal, w czasie trwania umowy najmu? A może będąc najemcą obawiasz się o konsekwencje takiej transakcji dla siebie? Czy też szukasz informacji na temat tego, w jaki sposób możesz zabezpieczyć się na taką ewentualność? Odpowiedzi na te oraz inne pytania znajdziesz w naszym artykule.
Na wstępie wyjaśnić należy, że właściciel nieruchomości uprawniony jest do jej zbycia, nawet jeżeli jest ona w danym czasie przedmiotem najmu. Nie oznacza to jednakże, iż najem wygasa na skutek takiej transakcji. Nabywca nieruchomości, bowiem z mocy samego prawa wstępuje do umowy najmu w miejsce zbywcy – staje się on zatem wynajmującym, a między nim i najemcą obowiązuje nadal umowa w dotychczasowym brzmieniu. Najemca nie może przeciwstawić się takiej transakcji. Niemniej, jeżeli umowa najmu wymagać będzie dostosowania, to jej zmiana wymaga już zgody obu stron.
Nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem terminów wypowiedzenia przewidzianych w Kodeksie cywilnym (w odniesieniu do umowy zawartej na czas nieoznaczony) lub w umowie (jeżeli najem zawarto na czas oznaczony). Istnieje jeden przypadek, w którym nabywca nieruchomości nie może wypowiedzieć umowy najmu. Chodzi tu o sytuację, gdy umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy już wydana. Jeżeli zatem najemca obawia się o zbycie lokalu przez wynajmującego, powinien rozważyć zawarcie umowy najmu we ww. formie.
Jest to o tyle istotne, że prawo wypowiedzenia umowy najmu przez nabywcę odnosi się również do umów zawartych na czas oznaczonych, jednakże nie spełniający przywołanych warunków specjalnych. W takim wszakże przypadku, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia szkody. Aby domagać się odszkodowania, najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. Jeżeli tego nie uczyni, zbywcy (czyli dotychczasowemu wynajmującemu) przysługiwać będą przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. Przykładowo, jeżeli nabywca wypowiedział umowę najmu zawartą na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej iw z datą pewną, a rzecz została najemcy już wydana – a najemca tego argumentu nie podniósł. W takim przypadku zbywca będzie mógł uwolnić się od odpowiedzialności względem najemcy powołując się na jego błąd procesowy.
Szkodą najemcy będą zaś straty i utracone korzyści, jakie powstały z uwagi na konieczność opuszczenia lokalu przed terminem wynikającym z umowy najmu na czas oznaczony. Szkodą będzie także np. różnica pomiędzy odpłatnością za bezumowne korzystanie z nieruchomości a dotychczasowym czynszem. Nabywca może bowiem uznać, że umowa najmu wygasła, a zatem najemca korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego i z tego powodu obciążyć go odszkodowaniem. Te zaś zazwyczaj jest zdecydowanie wyższe, aniżeli czynsz najmu.
Na marginesie należy dodać, że przedmiotowe zasady wypowiadania umów przez nabywcę nieruchomości odnoszą się również do umowy dzierżawy. Dzierżawca, podobnie jak najemca, może ochronić się przed tym skutkiem zawierając umowę na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, o ile wszakże nieruchomość została już dzierżawcy wydana. Zasad tych nie stosuje się jednak do umów najmu lokali mieszkalnych – niezależnie od tego w jakie formie je zawarto oraz na jaki okres.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
