Posiadasz lokal użytkowy i chciałbyś go sprzedać ale obawiasz się podatku? Nie wiesz, jaką stawkę podatku VAT zastosować? A może szukasz informacji na temat możliwości sprzedania lokalu użytkowego bez podatku od towarów i usług? W naszym artykule znajdziesz odpowiedzi na te i wiele innych pytań dotyczących opodatkowania sprzedaży lokalu usługowego podatkiem VAT.
Coraz częściej przedmiotem obrotu stają się lokale inne niż mieszkalne. Sprzedając taką nieruchomość musimy więcej uwagi poświęcić rozważeniu kwestii podatkowych, te bowiem nie są aż tak jednoznaczne, jak przy sprzedaży mieszkania. Zasadą jest przy tym, że sprzedaż lokalu użytkowego opodatkowana jest stawką podatku od towarów i usług [VAT] w wysokości aż 23%. Nic zatem dziwnego, że sprzedający szukają informacji na temat możliwych zwolnień od tego podatku. Szczęśliwie istnieją dwie grupy zwolnień. Co ważne, przy spełnieniu odpowiednich warunków mogą z nich skorzystać zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby sprzedające prywatną nieruchomość.
1. Pierwsze zasiedlenie
Pierwszą grupę zwolnień stanowi sprzedaż nieruchomości po jej pierwszym zasiedleniu. Terminem tym określa się objęcie nieruchomości w posiadanie przez pierwszego nabywcę po ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu, a także np. jego wynajęcie, bądź wydzierżawienie. I tak, opodatkowana jest sprzedaż dokonywana:
- w ramach pierwszego zasiedlenia, czyli np. zakup nieruchomości na rynku pierwotnym,
- w okresie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.
Jeżeli zatem sprzedajemy lokal użytkowy po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, to transakcja taka może być zwolniona z podatku VAT. Jest tu bowiem jeszcze jeden warunek. Mianowicie, lokal poddano modernizacji (np. remont, wykończenie), w wyniku której jego wartość wzrosła o ponad 30% wartości pierwotnej (początkowej), to okres dwóch lat należy liczyć od zakończenia takiej modernizacji.
2. Nabycie bez możliwości odliczenia VAT
Podatku od towarów i usług nie doliczymy do ceny sprzedaży lokalu użytkowego, także w tych przypadkach, w których łącznie spełnione są następujące warunki:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich sprzedaży prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, czyli jeżeli sprzedajesz lokal użytkowy, przy którego kupnie nie mogłeś odliczyć podatku od towarów i usług,
- dokonujący ich sprzedaży nie ponosił wydatków na ich ulepszenie lub były one niższe, niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Jeżeli zatem np. nabyłeś lokal w stanie deweloperskim lub do remontu, to aby skorzystać z przedmiotowego zwolnienia, twoje wydatki na jego modernizację nie mogły przekroczyć 30% jego pierwotnej wartości (tej, za którą go nabyłeś).
Jeżeli oba warunki zostaną spełnione, będziesz mógł sprzedać lokal bez podatku VAT. W innym wypadku konieczne będzie doliczenie do jego ceny tego podatku w stawce 23%.
Rezygnacja ze zwolnienia
Paradoksalnie, w niektórych przypadkach korzystne może okazać się zrezygnowanie ze zwolnienia w podatku VAT. Przykładowo, gdy po sprzedaży lokalu zamierzasz nabyć kolejny i odliczyć od niego podatek od towarów i usług. Aby rezygnacja była możliwa, należy spełnić łącznie następujące warunki – obie strony transakcji (umowy sprzedaży lokalu użytkowego):
- są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
- złożą, przed dniem dokonania dostawy (zawarcia umowy sprzedaży) tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jak widzisz, sprzedaż lokalu użytkowego może nastręczać pewnych problemów na gruncie opodatkowania tej transakcji podatkiem od towarów i usług. Warto tę kwestię wnikliwie przeanalizować, aby uchronić się przed późniejszą koniecznością zapłaty podatku wraz z odsetkami, a nawet grzywną.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
