Nie każde przedsięwzięcie deweloperskie, czy nawet budowa domu jednorodzinnego udaje się zakończyć zgodnie z pierwotnymi założeniami. Niekiedy inwestor zmuszony jest sprzedać nieruchomość wraz z niezakończoną budową. W takich przypadkach rodzi się pytanie, czy tego typu transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Okazuje się, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie. Wyjątkiem jest przypadek, gdy sprzedawcą jest osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności opodatkowanej ww. podatkiem. W tym przypadku bowiem transakcja nie będzie opodatkowana tym podatkiem. Nie oznacza to wszakże, iż strony unikną opodatkowania. Umowa sprzedaży, która nie jest objęta podatkiem od towarów i usług podlega bowiem podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% od ceny transakcyjnej. Obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym.
W pozostałych przypadkach istotne jest na jakim etapie dochodzi do sprzedaży „niedokończonej budowy”. Zgodnie z przeważającym obecnie stanowiskiem organów podatkowych, ze zwolnienia mogą korzystać tylko takie transakcje, które mają za przedmiot budynek w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Okazuje się wszakże, iż definicja zawarta w ostatniej ze wskazanych ustaw nie jest nazbyt szczegółowa. Za budynek uznaje się bowiem każdy obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli zatem dana budowa spełnia te warunki, nie jest wykluczone skorzystanie ze zwolnienia w podatku od towarów i usług.
Pojawiają się bowiem również bardziej restrykcyjne stanowiska. Przykładowo, podnosi się, że przedmiotem art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług objęte są jedynie takie budynki, budowle lub ich części, które po wybudowaniu lub ulepszeniu nadają się do oddania do użytkowania” (tak wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 maja 2017 r., sygn. akt I FSK 1691/15). Z pewnością wszakże do skorzystania ze zwolnienia nie jest konieczne oddanie budynku do użytkowania, czy nawet formalne zakończenie budowy. Każdorazowo bowiem decydować będzie faktyczny stan zaawansowania robót budowlanych na danym obiekcie.
Spytać zatem można, jak traktowana jest sprzedaż gruntu, na którym znajduje się budowa w stanie nie pozwalającym na uznanie jej za budynek (np. wybudowano same fundamenty i ściany boczne). Choć mogłoby to wydawać się dziwne, jednak takie przypadki kwalifikowane są przez organy podatkowe, jako sprzedaż niezabudowanych terenów budowlanych. Te zaś podlegają opodatkowaniu stawką 23% VAT.
Na zakończenie wspomnieć należy jeszcze o jednym przypadku szczególnym. Mianowicie, obniżoną preferencyjną stawkę ww. podatku stosuje się m.in. do dostawy obiektów budowlanych, lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Stawka w tym wypadku wynosi 8%. Jednakże, żeby zastosować preferencje z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli zastosować stawkę 8%, budynek musi spełniać definicję obiektu budownictwa mieszkalnego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.
Zgodnie zaś ze ww. klasyfikacją, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
Podobnie zatem, jak w przypadku sprzedaży innych działek z niezakończoną budową, także i w tym przypadku kluczowe jest uznanie, że dany obiekt spełnia ww. definicję i to nawet, gdy nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie.
Jak wynika z powyższego, sprzedaż „budowy” nie jest zagadnieniem łatwym i jednoznacznie interpretowanym w praktyce podatkowej. Przed powzięciem decyzji w tym zakresie warto zatem przeanalizować konsekwencje takiej transakcji.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
