Jeśli szczęśliwie znalazłeś nabywcę twojego mieszkania i uzgodniłeś z nim warunki transakcyjne, to nie możesz spocząć na laurach. Umowa sprzedaży nieruchomości jest dokumentem nie tylko sformalizowanym, ale także bardzo szczegółowym. Aby zaś notariusz mógł prawidłowo ją skonstruować potrzebuje od ciebie szereg dodatkowych dokumentów, których pozyskanie wymaga czasu i wizyt w różnego typu urzędach. Jeśli zastanawiasz się, jakie dokumenty będą tobie potrzebne do umowy sprzedaży nieruchomości – koniecznie przeczytaj nasz artykuł.
Konkretna lista dokumentów okazywanych przy transakcji sprzedaży zależna jest od wielu czynników. Najczęściej spotkasz się z koniecznością zdobycia następujących zaświadczeń:
promesa z banku, który udzielił tobie kredytu na zakup danej nieruchomości – jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt hipoteczny, w dziale IV księgi wieczystej znajduje się informacja o hipotece. Nabywcy nieruchomości zależy, aby hipoteka wygasła i wpis został usunięty. Dlatego podstawowym dokumentem, o który będziesz musiał się postarać, to promesa (przyrzeczenie) banku, że gdy kredyt zostanie spłacony (pieniędzmi z ceny sprzedaży), to bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki i ewentualnie wpisanie na jej miejsce hipoteki innego banku (np. udzielającego kredytu nabywcy nieruchomości),
zaświadczenie z urzędu miasta/gminy o braku osób zameldowanych – pamiętaj, aby przed sprzedażą mieszkania wymeldować z niego wszystkich lokatorów. Wymeldowanie wymaga bowiem zgody osoby zameldowanej, względnie przeprowadzenia długotrwałego postępowania administracyjnego,
zaświadczenie o braku zaległości względem wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej – co prawda zadłużenie z tytułu opłat czynszowych nie obciąża nabywcy nieruchomości, jednak bardzo często wymagają oni tego typu zaświadczeń,
zaświadczenie z ZUS i urzędu skarbowego o braku zaległości w zapłacie składek i podatków – to zadłużenie nie obciąża nabywcy, jednak ZUS i organy podatkowe mogą prowadzić egzekucję administracyjną m.in. z nieruchomości, a w tym celu nawet podważać umowę sprzedaży (tzw. skarga pauliańska) i dlatego zaświadczenie o braku zaległości jest tak ważne dla nabywcy,
świadectwo charakterystyki energetycznej – niedawno przywrócono obowiązek przekazywania tego dokumentu nabywcy. Co więcej, naruszenie tego obowiązku zagrożone jest grzywną do 5.000 zł, a nabywca nie może się zrzec prawa do otrzymania tego świadectwa. Pamiętaj też, że świadectwo zachowuje ważność przez okres 10 lat. Jeżeli zatem otrzymałeś świadectwo przy zakupie lokalu, ale upłynął już okres jego ważności, to i tak musisz zadbać o sporządzenie kolejnego, pod rygorem ww. grzywny.
Niekiedy mogą pojawić się obowiązki uzyskania dodatkowych dokumentów, może to wynikać np. z wpisania budynku do rejestru zabytków, położenia nieruchomości na obszarze szczególnie chronionym, konieczności uzyskania zgody na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca spoza Unii Europejskie, itp.
Wydanie niektórych ze ww. zaświadczeń wiąże się z dodatkowymi opłatami, a także długim okresem oczekiwania. Pamiętaj zatem, aby nie odkładać starań o zebranie niezbędnych dokumentów na ostatnią chwilę. Może się bowiem okazać, że zabraknie czasu na uzyskanie wszystkich zaświadczeń. Taka sytuacja może być natomiast uznana za brak możliwości zawarcia umowy sprzedaży z winy sprzedawcy. To zaś może doprowadzić do konieczności zapłaty podwójnego zadatku na rzecz niedoszłego nabywcy lokalu.
Autor: Piotr Zwoliński – Dyrektor Zarządzający Pepper House
