Zbliża się sezon wynajmów, a w związku z tym także zakupów mieszkań inwestycyjnie pod wynajem. Osoby, które będą kupowały lokal z przeznaczeniem na wynajem od wynajmowanej powierzchni mogą naliczać odpisy amortyzacyjne. Opodatkowując dochody z najmu mamy bowiem prawo do rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Do kosztów takich można zaliczyć właśnie amortyzację. Jeśli jesteśmy na własności gospodarczej zazwyczaj robi to za nas księgowa, warto jednak wiedzieć, że każdy z nas wynajmując mieszkanie może naliczać sobie koszty amortyzacji.
fot. Fotolia
Co to jest amortyzacja
Wszystkie środki trwałe, a więc także nieruchomości ulegają zużyciu podczas użytkowania. Czas przez jaki będą one mogły pełnić swoją funkcję jest dłuższy lub krótszy, jednak wszystko po pewnym czasie „się zużywa”, a co za tym idzie – traci na wartości. Z tego powodu wartość danej nieruchomości nie może być taka sama jak na początku. Właśnie dlatego powstał mechanizm, który nazywany jest amortyzacją środków trwałych.
Z tego tytułu rocznie odpisać możemy nawet 10 proc. wartości mieszkania, dzięki czemu znacznie obniżymy wysokość podatku od wynajmu albo nawet w ogóle go nie zapłacimy. W niektórych przypadkach koszty amortyzacji mogą nawet przewyższyć przychody z najmu.
Pierwszy krok
Najpierw musimy obliczyć wartość początkową nieruchomości. Będzie to cena nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkowa. Pierwsza z nich to kwota, którą płacimy zbywcy i koszty związane z zakupem lokalu. Koszt wytworzenia to z kolei cena mieszkania, które zostało wybudowane we własnym zakresie przez właściciela. Natomiast jeśli otrzymaliśmy lokal w spadku, jako darowiznę lub w inny nieodpłatny sposób, wartość początkową amortyzacji ustalamy na podstawie wartości rynkowej z dnia nabycia. Czasami, np. w przypadku, gdy chcemy wynająć mieszkanie, które wcześniej służyło nam do mieszkania i w związku z tym nie jesteśmy w stanie ustalić kosztu wytworzenia nieruchomości, możemy skorzystać z pomocy biegłego. W ostateczności możemy wypróbować metody uproszczonej. Wtedy to wartość początkowa nieruchomości będzie iloczynem liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Zazwyczaj jednak będzie ona mniejsza niż w przypadku wyżej wymienionych metod.
fot. Thinkstockphotos
Jak obliczyć odpis
Teraz, gdy znamy już wartość nieruchomości, możemy obliczyć wysokość odpisu amortyzacyjnego. Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania i domów wynosi 1,5 proc., natomiast dla lokali niemieszkalnych, dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej wynosi 2,5 proc. W przypadku stosowania metody uproszczonej wynosi 1,5 proc.
Amortyzację nieruchomości można stosować co miesiąc, co kwartał lub raz na 12 miesięcy pod koniec roku. W celu ustalenia wysokość miesięcznego odpisu należy pomnożyć wartość początkową przez roczną stawkę amortyzacji, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12.
Istnieje również możliwość rozliczenia według stawki indywidualnej, która przyspiesza okres amortyzacji. Jeżeli więc nieruchomość była używana przed nabyciem przez co najmniej 60 miesięcy lub też została ulepszona przed wprowadzeniem do ewidencji (wydatki te muszą stanowić minimum 30 proc. wartości początkowej), lokal można zamortyzować w ciągu dziesięciu lat. Dzięki temu gdy będziemy rozliczać się według ustawy o PIT przynajmniej przez dziesięć lat możemy w ogóle nie zapłacić podatku. Nie możemy jej zastosować jednak wtedy, gdy wynajmujemy lokal, do którego przysługuje nam spółdzielcze prawo własnościowe.
Np. Jeżeli kupiliśmy kilkunastoletnie, a więc używane, mieszkanie za 350 tys. zł i wynajmujemy je miesięcznie za 3 tys. zł możemy skorzystać z metody indywidualnej. W ciągu roku wyniesie ona 35 tys. (10 proc. od wartości mieszkania). Przez okres 10 lat koszty amortyzacji będą więc wyższe niż wysokość podatku.
Jeśli wynajmujemy tylko jakąś część nieruchomości, aby zrobić odpis amortyzacyjny, musimy najpierw wyodrębnić część mieszkania i wykonać go od przypadającej na nią powierzchni.
Np. Jeżeli powierzchnia naszego mieszkania wynosi 150 m2 i chcemy je podzielić na dwie części, przy czym my mieszkamy na 100 m2, a wynajmujemy pozostałe 50, wtedy odpis amortyzacyjny będzie mógł dotyczyć tylko tych 50 m2.
