Rynek pierwotny w Polsce wciąż rozwija się w dużym tempie. Co chwila pojawiają się nowe inwestycje, oferty, mieszkania. Ciągła rozbudowa osiedli oraz budowa bloków w coraz to mniejszych lukach urbanistycznych sprawia, że aby zakupić (a być może wręcz „upolować”) lokal z najlepszym metrażem i położeniem, trzeba decydować się nań zanim jeszcze inwestycja zostanie zakończona. Dla większości taka sytuacja nie jest kłopotliwa, ale jest grupa osób, które powinny zachować szczególną ostrożność przy tego typu transakcjach.
Chodzi w tym przypadku o osoby, które sprzedały swoją nieruchomość a uzyskane z tego tytułu środki zamierzają przeznaczyć na zakup nowego mieszkania. Najczęściej wiąże się to z zamiarem skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przypomnieć bowiem należy, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegać mogą zwolnieniu od podatku dochodowego, jeżeli w okresie od dnia odpłatnego zbycia lokalu do upływu dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło owo odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (zob. art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, PIT). Przykładowo, jeżeli nieruchomość została sprzedana w lipcu 2016 roku, to przedmiotowy okres upłynie z końcem 2018 roku.
Kluczem do skorzystania z przedmiotowej ulgi jest jednakże wydatkowanie uzyskanego dochodu na własne cele mieszkaniowe. I tu pojawia się problem, bowiem w myśl ustawy za takowe mogą zostać uznane m.in.
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli we ww. okresie grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego (zob. art. 21 ust. 5 ustawy o PIT).
Jak wynika z powyższego wypunktowania ustawodawca możliwość skorzystania z ulgi uzależnił od „nabycia” gruntu, budynku, bądź lokalu mieszkalnego. Tymczasem zawarcie umowy przedwstępnej, a nawet umowy deweloperskiej takim nabyciem nie jest. Co prawda prowadzić może finalnie do uzyskania ww. praw odnoszących się do nieruchomości, niemniej stanie się to dopiero w przyszłości.
Wracając do wyjściowego przykładu, jeżeli sprzedano mieszkanie w lipcu danego roku oraz kilka miesięcy później zawarto umowę deweloperską, to decydujący dla możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej będzie moment zawarcia umowy końcowej (np. umowa sprzedaży, umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu, itp.). Dla fiskusa bez znaczenia przy tym będzie, czy zawarty w umowie deweloperskiej termin zostanie zachowany, bądź z czyjej winy dojdzie do jego uchybienia. Wystarczy, że osoba sprzedająca mieszkanie w lipcu 2016 roku zawrze umowę końcową z deweloperem w styczniu 2019 roku, bądź później. Niestety, jeśli deweloper spóźni się z oddaniem mieszkania, podatnik straci ulgę w PIT. Liczy się bowiem data podpisania aktu notarialnego (zob. wyrok NSA z 21.03.2017 r., II FSK 321/15).
Trudno też w takim przypadku dochodzić od dewelopera dodatkowego odszkodowania, warunkiem tego musiałoby być zamieszczenie dodatkowego postanowienia w umowie deweloperskiej wskazującego, że obie strony zdają sobie sprawę z negatywnych dla nabywcy konsekwencji przekroczenia określonego terminu. Wprowadzenie takiego zapisu wydaje się wszakże mało realne. Dla osób pragnących skorzystać z ulgi mieszkaniowej można mieć zatem jedną radę, aby wybierały inwestycje i transakcje, w których przewidywany termin przeniesienia albo ustanowienia własności jest bezpieczny względem okresu, w którym możliwe jest skorzystanie z ulgi.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
