Rząd od lat poszukuje skutecznego sposobu na zwiększenie dostępności mieszkań dla osób o niskich dochodach. Kolejnym z takich projektów zakłada ustanowienie Społecznych Agencji Najmu [SAN], które działać mają, jako pośrednicy pomiędzy właścicielami lokali i najemcami.
Pomysł z pozoru nie jest nowatorski, jednakże współpraca z SAN ma się opłacić nie tylko najemcom ale także wynajmującym i gminom. Jak bowiem zakłada projekt ustawy wprowadzającej SAN, korzyści przewidziano dla każdej z tych grup podmiotów. Przyjrzyjmy się nim po kolei.
SAN a wynajmujący
Społeczne Agencje Najmu mają oferować długoterminowe umowy najmu lokali mieszkalnych. Umowy te SAN zawierać będą z właścicielami tych nieruchomości, a następnie podnajmować lokale najemcom. Agencje gwarantować zatem będą pewność i terminowość w opłacaniu czynszu, a także dbałość o odpowiedni stan lokalu. W zamian za to, rząd liczy na możliwość wynegocjowania niższych stawek najmu od właścicieli prywatnych mieszkań. Zakłada się, iż obniżki takie mogłyby sięgać nawet 20% wartości rynkowej czynszu.
Aby dodatkowo uatrakcyjnić przekazywanie lokali do SAN, ustawodawca planuje zwolnienie właścicieli z podatku dochodowego z tytułu najmu, a nawet podatku od towarów i usług, który mógłby być należny od usługi najmu. Finalnie zatem, właściciel nieruchomości miałby zagwarantowaną płatność czynszu przez cały czas trwania umowy, a także dodatkowe zwolnienia podatkowe i gwarancję zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym.
SAN a najemca
Istotą najmu społecznego jest oferowanie atrakcyjnych mieszkań po znacznie obniżonych stawkach czynszu. Efekt ten ma zostać osiągnięty poprzez zastosowanie dwóch niezależnych mechanizmów. Pierwszym z nich będzie wynegocjowanie niższych stawek czynszu od właścicieli mieszkań. Drugim natomiast umożliwienie najemcom korzystania z dopłat w ramach rządowego programu Mieszkanie na Start.
Przypomnijmy, że dopłaty z tytułu ww. Programu mogą sięgać kilkuset złotych miesięcznie. Ich wysokość jest obliczana według wzoru: koszt odtworzenia 1 m² w danej miejscowości x powierzchnia normatywna lokalu x 1,8%/12. Wysokość dopłat wzrasta także w zależności od liczby osób mających zamieszkiwać w wynajmowanym lokalu.
Zastosowanie obu tych mechanizmów może sprawić, że czynsz najmu lokali oferowanych przez SAN będzie wyraźnie niższy od warunków rynkowych. Rzecz jasna, mieszkania w tym programie będą dostępne dla osób o niskich dochodach. Ostateczne kryteria doboru najemców poznamy po uchwaleniu ustawy.
SAN a gminy
Przede wszystkim przedmiotowe agencje będą mogły być tworzone przez spółki, w których gminy dysponować będą udziałem większościowym. SAN utworzą także stowarzyszenia, fundacje oraz spółdzielnie socjalne, a także inne organizacje pożytku publicznego. Warunkiem prowadzenia społecznej agencji najmu będzie przeznaczanie całości dochodów na jej działalność statutową.
Program ten umożliwi gminom zwiększenie dostępności tanich mieszkań na wynajem, bez konieczności ich budowania. Co więcej, gminy poprzez SAN będą miały kontrolę nad przynajmniej częścią tego sektora najmu. Agencje pozwolą gminom także na realizację ich celów ustawowych w zakresie mieszkalnictwa.
Obecnie prace nad ustawą trwają w na forum Rady Ministrów. Czy i w jakiej formie ustawa trafi do parlamentu oraz w jakim kształcie zostanie uchwalona nie można jeszcze przewidzieć. Niemniej, SAN mogą okazać się ciekawą inicjatywą na rynku najmu lokali mieszkalnych. Warto zatem śledzić dalsze prace legislacyjne na tym aktem prawnym.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
