Wydawać by się mogło, że spółdzielnie mieszkaniowe to relikt przeszłości, niemniej w wielu miejscach kraju działają one prężnie, powstają także nowe. Bez wątpienia bowiem spółdzielcze prawa do lokalu są tańszą alternatywą dla zakupu lokalu na własność. Dają także więcej uprawnień ich posiadaczom aniżeli lokale wynajmowane w systemie towarzystw budownictwa społecznego.
W jednym ze wcześniejszych wpisów omówione zostały w ogólności oba prawa, tj. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W niniejszym artykule bliżej przyjrzymy się drugiemu z nich.
Sukcesywne zmiany prawa, a także orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego doprowadziły do umocnienia się uprawnień ich posiadaczy przez eliminację części przypadków, w których prawo to wygasało oraz oderwania tegoż prawa od członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej. Co niewątpliwie zwiększyło jego atrakcyjność. Należy jednakże pamiętać, że użyty w nazwie przymiotnik „własnościowe” może być mylący – jest to bowiem ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość należącą do spółdzielni mieszkaniowej, nie zaś własność. Ma to swoje wady i zalety.
Rzeczowy charakter prawa własnościowego chroni jego posiadacza przed utratą lokalu. Przypadki, w których prawo to wygasa są nieliczne: zrzeczenie się go przez osobę uprawnioną, nabycie przez spółdzielnię, likwidacji, upadłości bądź egzekucji z majątku spółdzielni mieszkaniowej. W tym ostatnim przypadku wszakże przekształca się ono w prawo odrębnej własności. Do takiego przekształcenia może dojść także na wniosek uprawnionego, o czym niżej.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, można obciążyć je hipoteką, a także oddać w najem albo bezpłatne używanie. Te ostatnie czynności nie wymagają zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Prawo to podlega także dziedziczeniu. Można dla niego założyć odrębną księgę wieczystą, chociaż nie jest to obowiązkiem. Prawa pozbawione takiej księgi wpisywane są do rejestru prowadzonego przez spółdzielnie mieszkaniową. W tym miejscu należy zaznaczyć, że obciążenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu hipoteką wymaga założenia dla niego księgi wieczystej. Z prawa tego może być także prowadzona egzekucja.
Osoba ubiegająca się o ustanowienie na jej rzecz opisywanego prawa zobowiązana jest wnieść określony przez spółdzielnię mieszkaniową wkład budowlany będący formą uczestnictwa w kosztach budowy nieruchomości. Po wydaniu lokalu natomiast uiszcza ona czynsz stanowiący udział w kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Co ważne, jeżeli w wyniku ostatecznego rozliczenia kosztów budowy powstała różnica pomiędzy wysokością wstępnie ustalonego wkładu budowlanego a kosztami budowy lokalu, uprawniony albo zobowiązany z tego tytułu jest członek albo osoba niebędąca członkiem spółdzielni, którym w chwili dokonania tego rozliczenia przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Może to prowadzić zatem do powstania obowiązku uzupełnienia wkładu budowlanego już po wydaniu lokalu. Wkład budowlany jest wszakże niższy aniżeli rynkowa wartość nieruchomości lokalowej. Nie otrzymujemy bowiem w zamian prawa własności.
Na pisemne żądanie osoby uprawnionej ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
spłaty zadłużenia z tytułu bieżących opłat – o ile takie zadłużenie występuje.
Zawarcie stosownej umowy powinno nastąpić, co do zasady, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wszelkie koszty związane z zawarciem umowy (wynagrodzenie notariusza, koszty sądowe) obciążają nabywcę. Niemniej wysokość wynagrodzenia notariusza została ustawowo ograniczona do ¼ minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Omawiane prawo pozwala zmniejszyć koszty nabycia uprawnienia do danej nieruchomości dając jednocześnie zbliżone uprawnienia, jak pełna własność. Niemniej jest od niej prawem słabszym, co przejawia się nie tylko w jego rynkowej wartości ale także możliwości jego wygaśnięcia. Nadto, nieruchomością wspólną zarządza spółdzielnia mieszkaniowa, co z reguły zmniejsza wpływ poszczególnych mieszkańców na sposób zarządu. Znając wady i zalety tej konstrukcji prawnej to potencjalny nabywca tego prawa musi odpowiedzieć sobie na pytanie, czy z jego punktu widzenia istotniejsze dla niego są zalety, czy też wady spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
