Już niedługo może zostać uchwalona ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, której projekt trafił pod koniec czerwca do Sejmu. Ma ona wprowadzić alternatywną – z założenia szybszą – ścieżkę realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jej wybór zależeć będzie jednakże od inwestora, któremu pozostawiono możliwość korzystania z dotychczasowych norm prawa budowlanego.
Wybór ten może jednak nie być prosty, bowiem decydując się na model wprowadzany omawianą ustawą, inwestor zobowiązany będzie do zapewnienia odpowiednich standardów lokalizacji i realizacji swojego przedsięwzięcia budowlanego. Co więcej, dalsze ograniczenia w stosowaniu nowych przepisów mogą wynikać już z samej definicji legalnej „inwestycji mieszkaniowej”. Zgodnie z projektem, będzie nią przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac.
Nadto, co prawda w pojęciu inwestycji mieszkaniowej ustawodawca umieszcza również część budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową, niemniej pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.
Spełnienie stawianych inwestycji mieszkaniowej wymogów będzie musiało zostać odzwierciedlone już w koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, którą inwestor zobowiązany będzie sporządzić. Będzie ona jednym z załączników do wniosku kierowanego przez inwestora- za pośrednictwem wójta/burmistrza/prezydenta miasta – do rady gminy, rady miejskiej albo rady miasta. To organ stanowiący gminy będzie podejmował uchwałę w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Co ważne, będzie miał na to 60 dni.
Powyższa procedura ma na celu zachowanie kompetencji planistycznych jednostek samorządu terytorialnego zwanych potocznie „władztwem planistycznym”. Inwestycja mieszkaniowa będzie mogła bowiem być realizowana nawet, jeżeli jej założenia będą sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (ten zaś uchwalany jest właśnie przez gminy). Wystarczająca będzie jej zgodność ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Do kolejnych zalet tego postępowania, wpływających na jego przyspieszenie, należy zaliczyć:
związanie organu udzielającego pozwolenie na budowę ww. uchwałą gminy,
wyłączenie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego przy rozpatrywaniu wniosku inwestora. Zawęża to nie tylko krąg uczestników tego postępowania ale także wyłącza możliwość jego blokowania przez wnoszenie kolejnych odwołać. Od uchwały rady przysługiwać będzie jedynie skarga do sądu administracyjnego.
Utrudnieniem dla inwestorów mogą być zaś standardy lokalizacji i realizacji inwestycji. Zakładają one m.in. maksymalną odległość osiedla od przystanku publicznego transportu zbiorowego, szkoły podstawowej i przedszkola, a także ograniczają wysokość zabudowy – w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100.000 mieszkańców – co do zasady nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych, a w innych miejscowościach mogą posiadać maksymalnie 4 kondygnacje naziemne.
Jak już była o tym mowa na wstępie, projekt ustawy znajduje się obecnie w Sejmie. Jej ostateczny kształt może zatem jeszcze ulec zmianie. Niemniej, warto śledzić prace nad tą ustawą, gdyż wprowadza szereg interesujących rozwiązań dla inwestorów.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
