Nieruchomości stanowią przeważnie najistotniejszy składnik majątku wielu osób. Nie dziwi zatem fakt, że w przypadku popadnięcia w trudności finansowe, dłużnicy szukają sposobów na uniknięcie egzekucji z tego mienia. Sprzedaże i darowizny mają wszakże ten mankament, że pozbawiają dotychczasowego właściciela praw do nieruchomości. Niektórzy znaleźli i na to sposób. Czy jest on skuteczny? Jak może zareagować wierzyciel? O tym dowiesz się z naszego artykułu.
Wspomnianym sposobem jest ustanowienie, w umowie przenoszącej własność, ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości w postaci służebności osobistej mieszkania. Ze względu na fakt, że jest to prawo rzeczowe, podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Ma to kilka zalet. Po pierwsze wzmacnia pozycję uprawnionego ze służebności względem właściciela. Po drugie zaś zniechęca potencjalnych wierzycieli do prowadzenia egzekucji z nieruchomości. Wszakże sprzedaż domu, bądź mieszkania obciążonego ww. służebnością jest dużo trudniejsza. Fakt, że nabywca może żądać sądowego zniesienia służebności albo zamiany jej na rentę, wcale nie czyni zbycia prostszym.
Co więcej, służebność osobista jest prawem niezbywalnym i co do zasady dożywotnim. Oznacza to, że nie podlega ona egzekucji, nie można zatem jej sprzedać na licytacji komorniczej. Nadto, nie jest możliwe wypowiedzenie jej na wzór wypowiedzenia najmu, bądź dzierżawy. Służebność mieszkania wygaśnie dopiero z chwilą śmierci uprawnionego, bądź jej zniesienia przez sąd po przeprowadzeniu szczególnego rodzaju postępowania, bądź też jeżeli uprawniony zrzeknie się jej. Jak widać zatem, jest to niezwykle silne uprawnienie do korzystania z nieruchomości. Na marginesie można dodać, że służebność ta może zostać ograniczona jedynie do oznaczonej części nieruchomości. Nie umniejsza to wszakże ww. cech tego prawa rzeczowego. Służebność można ustanowić zarówno w umowie sprzedaży, jak i darowizny. Może ona zostać również ustanowiona w odrębnej umowie zawartej już po przeniesieniu własności, a nawet oświadczeniu właściciela nieruchomości złożonym w formie aktu notarialnego.
Wydawać by się mogło, że wierzyciele są bez szans przy zastosowaniu przez dłużnika ww. konstrukcji, tj. połączenia umowy zbycia nieruchomości z ustanowieniem na ich rzecz służebności mieszkania. Nic bardziej mylnego. Jeżeli bowiem dłużnik przedsięwziął ww. działania w celu pokrzywdzenia jego wierzycieli, to ci ostatni mogą skorzystać ze skargi pauliańskiej. Jest to szczególnego rodzaju powództwo, którego uwzględnienie pozwala wierzycielowi na prowadzenie egzekucji z nieruchomości, mimo iż dłużnik nie jest już jej właścicielem.
Niestety, wierzyciel pragnący skorzystać z tej możliwości musi liczyć się z pewnymi trudnościami. Przede wszystkim bowiem uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną można domagać się gdy, dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Wykazanie tego nie jest łatwe, obowiązek ten spoczywa zaś na wierzycielu. Ustawodawca wszakże wprowadza pewne domniemania pomocne dla wierzyciela. Przyjmuje się zatem, że jeżeli na skutek działań dłużnika korzyść majątkową uzyskała:
osoba będąca w bliskim z nim stosunku,
przedsiębiorca pozostający z dłużnikiem w stałych stosunkach gospodarczych,
dowolna osoba nieodpłatnie,
to domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Nie można również żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności. Jeżeli nieruchomość została zbyta dawniej niż 5 lat temu, skarga pauliańska nie jest dopuszczalna. Co więcej, jeżeli wierzytelność powstała dopiero po zbyciu nieruchomości, wierzyciel w toku procesu musi wykazać, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia przyszłych wierzycieli. W praktyce jest to bardzo trudne.
Jak wynika z powyższego, zbycie nieruchomości wraz z ustanowieniem służebności mieszkania nie jest 100% sposobem na ucieczkę przed wierzycielami. Ci ostatni wszakże mają utrudnione zadanie w prowadzeniu egzekucji z tego składnika majątku dłużnika
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
