Marzenia o własnym mieszkaniu zazwyczaj zaczynają się od fundamentalnego pytania: kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym? Jak nie popełnić błędu i dobrze wybrać? Która z opcji naprawdę się opłaca? Sprawdziliśmy to. Jesteście ciekawi, co nam wyszło?
Do wyboru, do koloru!
Od kilku lat w Polsce mamy do czynienia z boomem na rynku nieruchomości. Choć nadwątlił go kryzys i zarazem nieco spowolnił, jeszcze nigdy osoba zainteresowana kupnem mieszkania nie miała takiego wyboru. Właściwie możemy kupić nieruchomość w każdym sektorze cenowym, metrażowym czy lokalizacyjnym. Centrum, starówka i obrzeża, obrót wtórny lub pierwotny, luksusowy bądź dla klientów mniej zasobnych. Z jednej strony to wspaniale, że doczekaliśmy czasów, w których jedynie gotówka jest potrzebna do spełnienia marzenia. Z drugiej, zbyt duży wachlarz możliwości może przyprawić o zawrót głowy i skutkować podjęciem złej decyzji. Jak wybrać najlepiej i nie kupić kota w worku? Przede wszystkim należy odpowiedzieć na bardzo ważne pytanie: stać nas na mieszkanie nowe czy używane?
Nowe nie zawsze lepsze? Stare wcale nie takie złe?
W społeczeństwie pokutuje przekonanie, że mieszkanie z rynku pierwotnego jest lepsze. To nie do końca prawda. Wszystko zależy od „kontekstu”. Bywa i tak, że inwestycja jest dopiero w powijakach i tak naprawdę kupujemy piękną wizualizację, czyli dziurę w ziemi. Na szczęście rzadko już się zdarza, że taki zakup obarczony jest wielkim niebezpieczeństwem, deweloper zbankrutuje, a my zostaniemy z kredytem hipotecznym i mieszkaniem na kartce. Jest duże prawdopodobieństwo, że w końcu w nim zamieszkamy, ale na to potrzeba cierpliwości. Potem może się okazać, że nowy budynek nadal „pracuje” i osiada w ziemi, czego najlepszym dowodem są popękane ściany i usterki. Do tego mieszkanie z rynku wtórnego zazwyczaj jest tańsze niż to prosto od dewelopera, jednak i to nie jest regułą. Wszystko zależy od wielu innych czynników np. lokalizacji.
Plusy kontra minusy.
W rozstrzygnięciu kwestii wyższości rynku wtórnego nad pierwotnym i odwrotnie może pomóc lista plusów i minusów, którą każdy powinien rozpisać według swojego gustu, marzeń i zasobności portfela. My zrobiliśmy zestawienie podstawowych zalet i wad nieruchomości nowych i używanych.
Zalety mieszkania z rynku pierwotnego.
Nowe, czyli nowoczesne. Współczesne bloki oznaczają (zazwyczaj) większy wybór, jakość wykonania, wysokiej jakości materiały oraz technologie, o których deweloperzy sprzed 30 lat mogli tylko pomarzyć. Windy, przestronne tarasy, podziemne parkingi, równe ściany, piękne klatki schodowe, monitoring i wiele innych udogodnień, które w starszym budownictwie są rzadkością. Tutaj są normą, którą inwestor musi spełnić, aby znaleźć klientów, choć i tu zdarzają się „wypadki” przy pracy, czyli nowi mieszkańcy narzekają na usterki, źle wykończone mieszkania lub przeciekający dach.
Nowe mieszkanie można kupić z opcją z wykończeniem „pod klucz”, choć to bywa dość kosztowne. Są jednak deweloperzy, którzy oferują tego typu udogodnienie za symboliczną opłatą lub wręcz gratis. Jeśli jednak decydujemy się na mieszkanie w stanie deweloperskim (na podłogach zastajemy betonową wylewkę, na ścianie tynk gipsowy malowany raz, drzwi wejściowe, okna i parapety), to musimy je wyremontować, aby nadawało się do użytku. Na pewno poniesiemy wysokie koszta, ale też przystosujemy je „pod siebie” i stworzymy miejsce, które idealnie będzie do nas pasować.
Co ważne, deweloperzy pozwalają również zagospodarować lokal według projektu klienta, czyli to on (w miarę możliwości) ustala rozmieszczenie ścian i liczbę pomieszczeń oraz… często idą klientom na rękę i obniżają cenę metra kwadratowego. Jeśli szukamy rabatów, to przede wszystkim na rynku pierwotnym. To tutaj również czekają nas niższe koszty transakcyjne, takie jak brak podatku od czynności cywilno-prawnych, brak kosztu pośrednictwa. Jest podatek VAT, ale już wliczony w cenę nieruchomości.
Młodsze mieszkanie prawdopodobnie dłużej będzie utrzymywało swoją wartość, więc jeśli myślimy o inwestycji na lata, powinniśmy zdecydować się na rynek pierwotny. W wielu przypadkach nowy budynek za 30 lat będzie więcej wart niż ten z tzw. wielkiej płyty (o ile ten drugi w ogóle jeszcze będzie stać…). Z drugiej strony trzeba sprawiedliwie dodać, że bloki z lat 70. i 80. coraz częściej są modernizowane i remontowane przez spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Jeśli nadal lokatorzy będą o nie tak dbać, to i za kilkadziesiąt lat metr kwadratowy w takim bloku będzie miał wysoką cenę. Tym bardziej, że dzielnice z wielkiej płyty są świetnie skomunikowane i położone w najważniejszych częściach miasta.
Jeśli kupimy mieszkanie na starówce, możemy być pewni, że warto wydać pieniądze na lokal z drugiej ręki. W tym wypadku ważnym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości jest prestiż mieszkania w wyjątkowym miejscu oraz klimat typowy dla budynków z cegły. Niektórzy nie wyobrażają sobie życia w betonowym gmaszysku – według nich cegła ma duszę.
Kolejnym argumentem „za” jest nowy projekt „Mieszkanie dla młodych”, który wejdzie w życie na początku 2014 roku. Rząd dofinansuje osoby do 35 roku życia, które kupią nieruchomość na rynku pierwotnym. Ustawa budzi kontrowersje, ponieważ wielu by chciało, by również mieszkania z rynku wtórnego były objęte wsparciem. Niestety, poprawka ta została odrzucona i tylko nowe lokale „załapały” się do programu.
Wady mieszkania z rynku pierwotnego.
Statystyki nie kłamią: łatwiej znaleźć tańszą nieruchomość z rynku pierwotnego na obrzeżach miasta lub na nowo tworzących się dzielnicach, niż ustrzelić okazję w centrum. Tam przede wszystkim króluje rynek wtórny, a co za tym idzie: dość wysokie ceny, ponieważ lokalizacja naprawdę ma wpływ na wartość mieszkania. Jeśli nie przeszkadza nam, że wokół dopiero tworzy się infrastruktura, na naszych oczach budują się szkoły, przedszkola, przychodnie i sklepy, drzewa przypominają krzaczki, brakuje przystanków autobusowych i wszędzie mamy daleko, to jasne, warto przemęczyć się kilka lat, zanim okolica się rozwinie. Zawsze to oznacza wielką oszczędność w porównaniu do takiego samego mieszkania, ale położonego na starówce lub w centrum. Dodatkowo od wpłacenia pierwszych pieniędzy do dnia wprowadzenia się do lokalu zazwyczaj mija kilka lub kilkanaście miesięcy, a to wiąże się często z koniecznością jednoczesnego spłacania kredytu zaciągniętego na nowe lokum i czynszu/najmu obecnego mieszkania. Jeden miesiąc i dwie wysokie opłaty. Nie wszyscy mogą sobie na to pozwolić.
Niektórzy boją się, że wprowadzając się do „dziewiczego” bloku tak naprawdę nie wiedzą, z kim będą mieszkać przez ścianę. Nawet na osiedlach przyjaznych rodzinom można spotkać mało kulturalnych sąsiadów, którzy zatruwają życie wszystkim innym.
Dodatkowo istnieje duże niebezpieczeństwo, że to, co początkowo obiecywał deweloper, np. plac zabaw i ławki dla mieszkańców, w rzeczywistości nigdy nie zostanie spełnione. Deweloper po sprzedaniu wszystkich lokali oddaje blok wspólnocie mieszkaniowej, a ta może uznać, że tak naprawdę nikt nie potrzebuje placu zabaw i są ważniejsze wydatki, niż miejsce dla najmłodszych.
Zalety mieszkania z rynku wtórnego.
Decydując się na używaną nieruchomość tak naprawdę wiesz, co kupujesz. Możesz porównać z sąsiednimi blokami, zapytać przyszłych sąsiadów o jakość życia w tym miejscu oraz upewnić się, czy w najbliższym czasie ktoś tuż naprzeciw twojego balkonu nie postawi wieżowca, który zasłoni całe światło dzienne. Okolica najpewniej jest już zagospodarowana i to dobrze, czyli od razu po wprowadzeniu masz dostęp do całej infrastruktury. Jeśli zależy ci na mieszkaniu blisko centrum, jest wielce prawdopodobne, że będziesz musiał nabyć mieszkanie z rynku wtórnego. Co więcej, możesz się niemal od razu do niego wprowadzić. Osoby sprzedające zazwyczaj zostawiają co najmniej część umeblowania. Najczęściej mamy już wyposażoną kuchnię, łazienkę i toaletę. Zdarza się, że byli właściciele zostawiają nawet meble i sprzęt AGD. Na dzień dobry masz lokal, który nadaje się do zamieszkania od „dziś”, a ty oszczędzasz na remoncie, ewentualnie skupiasz się na kosmetycznych poprawkach i np. przemalowujesz ściany.
Do tego formalności „przejęcia” trwają zdecydowanie krócej niż na rynku pierwotnym. Na kredyt zazwyczaj czeka się miesiąc, a nieruchomość przekazuje się nowemu właścicielowi do dwóch tygodni po umowie ostatecznej, a często jeszcze tego samego dnia. Szczęśliwcy, którzy płacą gotówką, mogą się wprowadzić nawet tydzień później po oglądaniu mieszkania – wystarczy tylko skomplementować dokumenty, podpisać umowę u notariusza i zrobić przelew. W bardzo szybkim czasie stajesz się właścicielem nieruchomości. O czymś takim możesz tylko pomarzyć w przypadku rynku pierwotnego. U dewelopera często czeka się na akt własności nawet kilka miesięcy po wprowadzeniu do mieszkania! Niestety, często słyszy się o takich praktykach, więc jeśli chcesz się szybko przeprowadzić, powinieneś zdecydować się na nieruchomość używaną.
Sen z powiek przyszłym kupcom spędza również wciąż niestabilna sytuacja w gospodarce. W ostatnim czasie coraz częściej słyszy się o bankrutujących deweloperach, którzy idąc na dno, pociągnęli za sobą setki niezadowolonych klientów, którzy stracili oszczędności życia.
Wady mieszkania z rynku wtórnego.
Niestety, nie wszystko jest takie idealne. Budynki z rynku wtórnego najczęściej już swoje „przeżyły”, a więc mają swoje lata. Czym innym jest zakup mieszkania w zadbanej kamienicy, a czym innym w bloku z wielkiej płyty. Tego typu budynki mają wiele wad konstrukcyjnych, m.in. pękające i krzywe ściany, psujące się windy, zsypy na śmieci, azbestowe balkony, stare rury, zacieki i grzyby… Szybciej też mogą tracić na wartości. Mieszkania z czasów Gierka są tańsze od nowych, ale za kilkadziesiąt lat utrzymanie ich może wymagać dodatkowych nakładów finansowych (fundusz remontowy!) i regularnych napraw. Czy jesteś na to gotowy? Dziś zapłacisz mniej, ale i tak czekają cię spore wydatki. A i sprzedać dalej takie mieszkanie już całkiem niebawem może być trudno… Kupno mieszkania na rynku wtórnym to także taksa notarialna i podatek od czynności cywilno-prawnych (CCP) w wysokości 2 procent wartości mieszkania. Jeśli kupujesz z pośrednikiem, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem związanym z prowizją (od 1,5 do 3 procent wartości transakcji). Chyba, że skorzystasz z agencji z prowizją 0%. Wtedy masz z głowy wydatki jeszcze bardiej obciążające domowy budżet.
Młode-wtórne mieszkanie? To jest to!
Coraz łatwiej kupić mieszkanie, które pochodzi z rynku wtórnego, ale jest na tyle „młode”, że przypomina rynek pierwotny. Choć jest używane, to wciąż nosi znamiona nowej nieruchomości. Być może dlatego coraz więcej osób decyduje się na kupno kilkuletniego mieszkania, które jest trochę tańsze od tego z rynku pierwotnego i nadal wartościowe same w sobie. Do tego na rynku wtórnym również można znaleźć mieszkanie w stanie deweloperskim, np. gdy ktoś kupił je z myślą o inwestycji, nigdy w nim nie zamieszkał i po jakimś czasie sprzedał. Podobnie jest w blokach z wielkiej płyty lub kamienicach, które niedawno przeszły gruntowny remont.
Wreszcie pojawił się „złoty środek”, który jest idealnym kompromisem między tym, co stare i tym, co często jest jedynie dziurą w ziemi.
