Jak pamiętamy zadatek jest dodatkową klauzulą umowną o charakterze odszkodowawczym, która ma zapewnić zryczałtowane odszkodowanie jednej stronie umowy, w przypadku jej naruszenia przez drugą z nich. Zawarta w kodeksie cywilnym (art. 394 k.c.) regulacja zadatku ma wszakże charakter dyspozytywny i to w dwójnasób. Po pierwsze, wprowadzenie tej instytucji do umowy nie jest obowiązkowe, po drugie zaś strony mogą w treści umowy klauzulę zadatku zmodyfikować. Modyfikacja taka nie może jednakże naruszać istoty (sensu i celu) zadatku, a także innych norm prawnych – w tym w szczególności zasad uczciwego obrotu gospodarczego i ochrony słabszej strony umowy.
Analizę postępowania z zadatkiem po rozwiązaniu umowy rozpoczniemy od ustawowej wersji tej klauzuli. Zgodnie art. 394 §3 k.c., z w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Przypomnieć także należy, że zadatek podlega zatrzymaniu, bądź jest zwracany w podwójnej wysokości, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron (art. 394 §1 k.c.).
Z powyższego zestawienia przepisów wynika, że obowiązek zapłaty zadatku związany jest z zawinionym zachowaniem jednej ze stron umowy skutkującym jej niewykonaniem. Co do zasady zatem, nie jest możliwe zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli przyczyny niewykonania umowy nie należały do zakresu odpowiedzialności drugiej strony.
Niemniej, jak zwrócono na to uwagę wyżej, przepis ten ma charakter dyspozytywny i strony umowy mogą przyjąć na siebie ryzyko jej niewykonania, niezależnie od okoliczności. Powinno to jednakże wynikać wprost z brzmienia odpowiednich postanowień umowy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 29.01.1997 r., I CKU 64/96). Na gruncie przepisów o zadatku istnieje zatem możliwość rozszerzenia tej klauzuli na wszelkie przypadki niewykonania umowy przez jedną ze stron.
To wszakże jeszcze nie koniec naszej analizy. Pomijając kwestie ewentualnego wyzysku, czy też wprowadzenia kontrahenta w błąd, zwrócić uwagę należy na przepisy chroniące konsumentów w ich relacjach z przedsiębiorcami. Przypomnijmy zatem, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (tzw. niedozwolone postanowienia umowne). Dodatkowo, ustawodawca w przepisach art. 3853 k.c. zawarł tzw. szarą listę klauzul niedozwolonych. Są to postanowienia, które przy spełnieniu warunków wskazanych w zdaniu poprzednim, uznane powinny być za klauzule niedozwolone. Wśród nich natrafiamy na postanowienia umowne, które m.in.:
– wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
– przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,
– nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy.
Powyższe regulacje znacznie ograniczają możliwość modyfikacji klauzuli zadatku w umowie zawieranej pomiędzy konsumentem i przedsiębiorcom. W szczególności, jeżeli treść postanowienia o zadatku nie została uzgodniona indywidualnie przez strony (pochodzi np. z wzorca umowy dostarczonego przez przedsiębiorcę) oraz zakłada przepadek zadatku danego przez konsumenta w przypadku rozwiązania umowy, to zarazem może rażąco naruszać jego interesy (rozszerza jednostronnie jego odpowiedzialność względem przedsiębiorcy). Nadto, postanowienia podwyższające poziom obciążenia konsumenta względem profesjonalisty, które nie znajdują racjonalnego uzasadnienia, naruszać będą dobre obyczaje.
Reasumując, w przypadku umów zawieranych w stosunkach półprofesjonalnych, tj. gdy jedną ze stron jest konsument, klauzula przewidująca przepadek zadatku na rzecz przedsiębiorcy, w przypadku rozwiązania umowy z innych przyczyn aniżeli zawinione przez konsumenta, może zostać uznana za niedozwolone postanowienie umowne. W takim wypadku będzie ona nieważna. Potwierdzenie powyższego stwierdzenia odnaleźć można w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK, do którego to wpisano szereg tego typu postanowień. Przykładowo: kupujący może odstąpić w drodze pisemnej od niniejszej umowy na każdym etapie jej obowiązywania, składając Sprzedającemu oświadczenie o odstąpieniu. W takim przypadku Sprzedający zwróci kupującemu – w terminie 14 dni od dnia podpisania umowy z nabywcą mieszkania, ale nie później niż w ciągu trzech miesięcy od daty odstąpienia – wpłacone przez niego kwoty, ale zatrzymując zadatek (nr w rejestrze: 1554).
Reasumując, do modyfikacji ustawowej klauzuli zadatku należy podchodzić z ostrożnością, zwłaszcza w przypadków umów zawieranych z konsumentami. W tym ostatnim przypadku bowiem, prócz przepisów regulujących daną instytucję, należy mieć na względzie także zasady ochrony konsumentów.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
