W jednym z poprzednich artykułów poruszaliśmy kwestie związane z umową przedwstępną. Jedną z instytucji związanych z tego typu umowami jest wpis roszczenia do księgi wieczystej. W tym miejscu przypomnieć bowiem należy, że w księdze wieczystej mogą być ujawniane nie tylko prawo własności i prawa rzeczowe ale także prawa obligacyjne. Do kategorii tej zalicza się m.in. roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umów niedefinitywnych. Wśród tych ostatnich są zaś w szczególności: umowy przedwstępne sprzedaży oraz umowy deweloperskie.
Inaczej wszakże, jak w przypadku prawa własności i praw rzeczowych, prawa i roszczenia obligacyjne nie muszą być wpisane do księgi wieczystej. Wpis nie jest bowiem konieczny do ich skuteczności. Aby dokonać wpisu należy spełnić kilka warunków. Pierwszym z nich jest forma, w jakiej zostaje zawarta umowa przedwstępna. Jak pamiętamy, nie jest dla niej zastrzeżona forma aktu notarialnego, a moc prawną będą miały również umowy zawarte w zwykłej formie pisemnej. Niemniej, podstawą wpisu w księdze wieczystej może być wyłącznie dokument z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zatem strony nie decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, chociażby z uwagi na konsekwencje z tym związane, a jednocześnie uprawniony chciałby ujawnić roszczenie z umowy w księdze wieczystej, to rozwiązaniem będzie notarialne poświadczenie podpisów.
Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej ma nie tylko walor informacyjny, chroni go bowiem również rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie zatem niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść roszczeń wpisanych w księdze wieczystej.
Nabywca nieruchomości z naruszeniem praw osoby, która zawarła umowę przedwstępną i wpisała swoje roszczenie do księgi wieczystej tejże nieruchomości, musi liczyć się z przypisaniem mu złej wiary w zawarciu takiej transakcji. To zaś może rodzić dalsze konsekwencje, chociażby w postaci skierowania przeciwko tzw. powództwa z actio in rem. Termin ten oznacza, że w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej (w tym przypadku uprawnionego z umowy przedwstępnej), osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli ich umowa była nieodpłatna. W okolicznościach konkretnej sprawy nie można wykluczyć również skargi pauliańskiej przeciwko nabywcy nieruchomości.
Patrząc na umowę przedwstępną od strony sprzedawcy, zwrócić natomiast należy uwagę na kwestię związaną z wygaśnięciem umowy przedwstępnej, z której roszczenie ujawniono w księdze wieczystej nieruchomości. W takim bowiem przypadku właścicielowi zależeć będzie na wykreśleniu roszczenia z księgi wieczystej, gdyż zniechęcać ono może nowych potencjalnych nabywców.
Często stosowanym rozwiązaniem w tym zakresie jest udzielenie, już na etapie zawierania umowy przedwstępnej, przez przyszłego nabywcę, pełnomocnictwa sprzedawcy do wystąpienia z wnioskiem o wykreślenie ww. roszczenia. Spotyka się również rozwiązanie oparte o klauzulę kary umownej. W takim przypadku, niedoszły nabywca, jeżeli nie wyrazi zgody na wykreślenie roszczenia może zostać obciążony karą umowną z tego tytułu. W zależności od treści umowy, kara umowna nie musi wyłączać możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego jej wysokość na zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.
Odszkodowania, zgodnie z kodeksem cywilnym, domagać się może również taki sprzedający, który nie zadbał w umowie o klauzulę kary umownej. Zasady te wymagają od poszkodowanego wykazania wysokości szkody oraz udowodnienia, że wynika ona wprost z zachowania niedoszłego nabywcy.
Reasumując, decydując się na wpis roszczenia z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, każda ze stron powinna pamiętać o ww. elementarnych zasadach ostrożności.
AUTOR: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
