W jednym ze wcześniejszych artykułów omawialiśmy niektóre zagadnienia związane z umową przedwstępną. Jak wiadomo, w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego – czyli właściwej dla umowy głównej – w przypadku nie zawarcia umowy przyrzeczonej, każda ze stron może domagać się jej zawarcia przed sądem.
Uprawnienie to realizowane jest w drodze powództwa o nakazanie przez sąd złożenia oświadczenia woli o ściśle określonej treści, przez drugą stronę. Co ważne, wyrok sądu zastępuje owo oświadczenie woli. Oznacza to, że już na mocy samego, prawomocnego orzeczenia sądu dochodzi do skutku umowa przyrzeczona. Nie jest zatem konieczne jej zawieranie przed notariuszem.
Ze względu na ww. uprawnienie wynikające z umowy przedwstępnej, stronom przysługuje możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej. Wpis takiego roszczenia jest przy tym jedynie uprawnieniem a nie obowiązkiem stron. Niemniej, aby był możliwy konieczne jest zawarcie stosownego wniosku wieczystoksięgowego w treści aktu notarialnego – umowy przedwstępnej.
Roszczenie wpisywane jest w dziale III księgi wieczystej oraz skutkuje pierwszeństwem prawa osoby, na której rzecz je wpisano przed ewentualnymi innymi wpisami z umów przedwstępnych. Nadto, wpis wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w objętym nim zakresie. Oznacza to, że ewentualny nabywca nieruchomości nie będzie mógł zasłaniać się nieznajomością roszczenia z umowy przedwstępnej.
To zaś może być podstawą dalszych roszczeń kierowanych przez uprawnionego z umowy przedwstępnej do drugiej strony umowy oraz nabywcy nieruchomości. W szczególności chodzi tu o instytucję ius ad rem (łac. prawo do rzecz) uregulowaną w art. 59 k.c. Zgodnie bowiem z tym przepisem, w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
Kolejną instytucją, która mogłaby znaleźć zastosowanie jest tzw. skarga pauliańska, o której mowa w przepisach art. 527-535 k.c. Znalazłaby ona wszakże zastosowanie, gdyby sprzedaż nieruchomości przez zobowiązanego z umowy przedwstępnej naruszała interes wierzyciela, którego sytuacja uległa pogorszeniu na skutek zawarcia umowy z osobą trzecią. O ile pierwszego z powództw mogą używać jedynie strony danej umowy, która nie mogła dojść do skutku, w naszym przypadku zatem umowy przedwstępnej, o tyle ze skargą pauliańską przeciwko nabywcy mogą wystąpić wszyscy wierzyciele zbywcy pokrzywdzeni na skutek danej transakcji.
Umowa przedwstępna może zostać wszakże niewykonana również przez osobę wyrażającą w niej wolę nabycia nieruchomości. W takim przypadku jej roszczenie należy wykreślić z księgi wieczystej. Aby usprawnić ten proces, bo warto wspomnieć, iż na wykreślenie roszczenia niezbędna jest zgoda uprawnionego, strony wprowadzają do umów przedwstępnych różnego typu klauzule dodatkowe. Do najpopularniejszych należą, udzielenie pełnomocnictwa do wystąpienia z wnioskiem o wykreślenie, gdy ziści się warunek wskazany w umowie przedwstępnej (np. umowa ulegnie rozwiązaniu), czy też wprowadzanie kary umownej za nie wyrażenie zgody na wykreślenie, bądź nie złożenie wniosku o wykreślenie roszczenia przez niedoszłego nabywcę.
W przypadku braku tego typu postanowień, właścicielowi nieruchomości pozostają dwie możliwości. Pierwszą z nich jest odczekanie roku od dnia wpisu roszczenia. Po tym terminie bowiem roszczenie może zostać wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.
Drugim sposobem jest powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Nie wyklucza to także dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w odrębnym procesie.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
