Rosnąca inflacja, a także duże wahania na rynkach walutowych sprawiają, że coraz więcej osób inwestuje w nieruchomości. Wszakże ich ceny z roku na rok rosną i nie zahamował ich nawet stan epidemii. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup konkretnej działki, upewnijmy się czy transakcja ta faktycznie będzie korzystna. Zakup działki wyłączonej spod zabudowy może okazać się bowiem niezbyt dochodową inwestycją.
W artykule skupimy się na podstawowych rodzajach działek oraz możliwych sposobach ich zagospodarowania. Pamiętajmy jednak, aby sprawdzenia nieruchomości nie ograniczyć jedynie do wypisu z rejestru gruntów. Koniecznie zweryfikujmy również treść księgi wieczystej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a także dostępność mediów (woda, prąd, gaz, kanalizacja).
Mówiąc o kupnie działki najczęściej myślimy o działce budowlanej, czyli takiej na której plan miejscowy, bądź decyzja o warunkach zabudowy dopuszczają zabudowę mieszkalną lub usługową. Kategorii działek budowlanych jest wszakże kilka, a każda z nich nosi odmienne oznaczenie:
- MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
- MW – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna,
- U – zabudowa usługowa,
- US – tereny sportu i rekreacji,
- UC – obiekty handlowe o powierzchni ponad 2.000 m2
Kategorię działki sprawdzimy w planie miejscowym. Natomiast, jeżeli dla danego obszaru plan miejscowy nie został uchwalony, przeznaczenie terenu możemy sprawdzić w ewidencji gruntów i budynków. Znajdziemy tak wszakże nieco inne oznaczenia:
- B – tereny mieszkaniowe,
- Ba – tereny przemysłowe,
- Bi – inne tereny zabudowane,
- Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.
Kolejnym, często spotykanym typem działki jest działka rekreacyjna. W ewidencji gruntów i budynków oznaczona symbolem Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Na takiej działce można najczęściej posadowić domek letniskowy nie przeznaczony do stałego zamieszkania (sezonowy). Co ważne, domki takie nie wymagają pozwolenia na budowę (obecnie limit powierzchni takiego domku to 35 m2, planowane zmiany legislacyjne mają go podnieść do 70 m2). W planie miejscowym możliwe jest wszakże wprowadzenie dalszych ograniczeń zabudowy na terenach rekreacyjnych.
Nawet po pobieżnym przejrzeniu ogłoszeń zauważymy, że zdecydowanie tańsze od działek budowlanych i rekreacyjnych są działki rolne, leśne, rolno-budowlane oraz siedliskowe. Wynika to z ograniczeń w ich nabywaniu, a także znacznych ograniczeniach w możliwości ich zabudowy. Działki rolne i leśne wyłączone są całkowicie spod zabudowy. Ewentualna budowa wymaga przeprowadzenia procedur tzw. odrolnienia, bądź odlesienia, czyli wyłączenia działki z produkcji rolnej, bądź leśnej. Może to okazać się niemożliwe, jeżeli nie przewiduje tego plan miejscowy. Działki rolno-budowlane i siedliskowe to działki rolne z możliwością częściowej zabudowy. Niemniej, co do zasady ich właścicielem może być wyłącznie osoba będąca rolnikiem. Wśród nielicznych wyjątków znajduje się możliwość nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni do 1 hektara. Działki rolne są wszakże z reguły większe. Pomimo ich atrakcyjnej ceny, zakup takiej działki i jej zabudowa mogą być niemożliwe. Co więcej, prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Nawet zatem znalezienie odpowiedniej działki nie gwarantuje, że uda się ją nam nabyć.
Na koniec należy wskazać, że działki rolne również dzielą się na kilka kategorii, do których należą następujące:
- R – grunty orne,
- S – sady,
- Ł – łąki trwałe,
- Ps – pastwiska trwałe,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych.
Ostatnim z typów działek są działki inwestycje (przemysłowe), czyli nieruchomości przeznaczone pod zabudowę związaną z prowadzeniem działalności gospodarczej, najczęściej uciążliwej, bądź w większym rozmiarze (hale produkcyjne, warsztaty, magazyny, biura, itp.). Wybudowanie domu mieszkalnego na takiej działce również nie będzie możliwe.
Podsumowując, jednym z podstawowych parametrów nieruchomości gruntowej, który to należy sprawdzić, jest rodzaj działki gruntu i jej przeznaczenie. Od tego zależy, czy w ogóle uda się nam kupić daną nieruchomość, a także czy i co możemy na niej wybudować. Bez wątpienia inwestycja w grunt może być korzystna, pod warunkiem wszakże, iż dokonamy należytej oceny przedmiotu takiej transakcji.
Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
