Remonty i naprawy w wynajmowanym lokalu – kogo i kiedy obciążają?

Wynajmujesz mieszkanie i zastanawiasz się, o co powinni dbać najemcy, a co jest twoim obowiązkiem? A może jako najemca nie wiesz, czy dana naprawa obciąża ciebie, czy powinieneś zwrócić się o jej wykonanie przez właściciela lokalu? Na te oraz wiele innych pytań związanych z remontami w najmowanej nieruchomości, znajdziesz w naszym artykule.

Zanim przejdziemy do opisywania obowiązków poszczególnych stron umowy najmu, warto zwrócić uwagę na dyspozytywny charakter przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to w praktyce, że w umowie najmu możliwe jest odmienne uregulowanie obowiązków najemcy i wynajmującego w zakresie dbałości o stan lokalu. Dopiero, jeżeli strony nie umówią się inaczej, zastosowanie znajdą niżej wskazane zasady ustawowe.

Wynajmujący ma zatem obowiązek utrzymania rzeczy w stanie zdatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Obowiązek ten obejmuje wymianę uszkodzonych czy zniszczonych części składowych i przynależności rzeczy oraz dokonywanie wszelkich napraw i nakładów, poza drobnymi połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy. A więc skoro najemcę obciążały wyłącznie drobne naprawy, to wydatek na wymianę drzwi i okien, powinien obciąża

wynajmującego.

Czym są zatem owe „drobne nakłady”, o których mowa jest powyżej? Także i na to pytanie ustawodawca udziela odpowiedzi. W myśl art. 681 Kodeksu cywilnego, do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Z przepisu tego wynikają dwie podstawowe informacje. Pierwszą jest, ta iż wymienia on jedynie przykładowe naprawy obciążające najemcę – świadczy o tym użycie zwrotu „w szczególności”. Każda, zatem drobna naprawa elementów najmowanego lokalu będzie obowiązkiem najemcy. Z drugiej wszakże strony, wszystkie remonty i naprawy, których nie można uznać za drobne, obciążają wynajmującego. W świetle obowiązujących przepisów najemca nie ma również obowiązku partycypowania w kosztach eksploatacji i remontu bieżącego budynku.

Cytowany powyżej przepis nie jest jednym, który reguluję omawianą kwestię. Jego uszczegółowienie znajdziemy w art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
   1. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
   2. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przepis ten ma charakter dyspozytywny względem umów najmu lokali prywatnych, wiąże on zatem strony, o ile nie postanowią inaczej w umowie najmu. W odniesieniu natomiast do najmu lokali będących własnością państwa lub samorządu terytorialnego, ma on obligatoryjne zastosowanie. Cytowanego przepisu nie stosuje się do umów najmu okazjonalnego. W tym ostatnim przypadku zastosowanie znajduje wyłącznie art. 681 k.c.

Na zakończenie należy wskazać, że jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których lokal nie jest przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego. W umowie najmu strony mogą jednakże tą kwestię uregulować inaczej.

Autor: Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House